多地連拋數百億元投資大單 萬達「文旅城」項目繃緊資金鏈

每經記者 於垚峰 發自深圳

昨日（5月28日）上午，萬達集團與合肥市政府簽署協議，在合肥投資建設萬達文化旅遊城，項目總投資超300億元，其中文化旅遊投資190億元，選址合肥市濱湖新區，佔地100公頃，總建築面積90萬平方米，計劃於2013年開工，2016年建成開業。

這是繼哈爾濱、南昌、大連等地之後，又一個與萬達集團簽約文化旅遊城項目的城市。上個月，哈爾濱文化旅遊城項目已經開工，而南昌、合肥項目也將於下月之後陸續開工。

正略鈞策管理諮詢公司合夥人兼副總裁薛迥文認為，萬達集團的文化旅遊城項目，雖然是往文化行業方向轉變，但是與之前的零售綜合體的路子是一樣的，始終難以去地產化。「超大體的項目，還讓萬達面臨著巨大的資金壓力。」

萬達在全國各地跑馬圈地，建設綜合體項目，資金是懸在其頭頂的一把達摩克利斯之劍。除發行信託產品外，萬達商業地產和影院業務已經分別遞交了IPO申請，以緩解其資金壓力。

在三地投資700億 佔地6600畝/

據記者瞭解，合肥萬達文化旅遊城規劃有文化、旅遊、商業、酒店、濱湖酒吧街5大內容，室內室外結合，以室內為主，徹底解決氣候對遊樂的影響。建成後，最大接待量預計每日達10萬人次，可同時容納5萬名遊客，預計年接待遊客2000萬人次，直接創造就業崗位3萬個，文化旅遊綜合年收入50億元。

合肥萬達文化旅遊城並不是萬達的第一個文化旅遊項目。今年4月，哈爾濱萬達文化旅遊城項目就已經開工建設了，這也是萬達集團該業態在全國首個開工的項目。該項目位於哈爾濱松北新區，總投資200億元，佔地80公頃，總建築面積90萬平方米，規劃有文化、旅遊、商業、酒店4大內容。

今年1月，萬達集團與南昌市政府簽約，將投資200億元在南昌市紅谷灘九龍湖興建萬達文化旅遊城，項目佔地約3950畝，建設內容包括：酒店群 （1個六星、1個五星、2個四星、4個三星級酒店和酒吧街）、室內主題公園、室外主題公園（約1100畝室外主題公園）、濱湖酒吧街、商業和居住的特大型綜合項目。

5月27日上午，南昌市市長陳俊卿在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，萬達文化旅遊城要建世界最大的海洋館，形成文化特色。「未來江西省委、省政府都將搬入九龍湖，這是南昌待開發地段，現在以較低的土地價格出讓，是要再造一個商業新區。」[NT:PAGE=$]

除此之外，萬達集團還將在大連、廣州、無錫等地興建文化旅遊城項目，各地為萬達提供的土地都以數千畝計。記者粗略估算，僅合肥、哈爾濱、南昌三地，萬達投資達700億元，佔地面積逾6600畝。

資產負債率高企 萬達資金壓力大/

業界流傳著一個段子：在北京，很多人知道萬達影院的IMAX，卻不知道索菲特酒店。王健林最初聽到這個消息「快氣死了」，可後來他想通了，這就是文化產業的魅力！這可比做地產更有成就感。據說，萬達集團從此有了「文化自覺」。

自2012年7月萬達集團有意在北京建文化旅遊城項目以來，迄今不到1年時間，萬達集團先後與多個城市達成了文化旅遊項目的協議。在談到為什麼會大力投入到文化旅遊產業中時，萬達集團董事長王健林表示，去年，萬達的商業地產規模排全球第二位，明年有望達到全球第一，但不動產仍然歸在大的房地產行業中，而房地產行業是週期性行業，「任何一個發達國家，房地產的成長期都沒有超過100年，基本是半個世紀。到人均住房率達到60%以上，市場穩定後，行業就會萎縮，不再是主導產業。」

王健林說，萬達集團現在把文化和商業結合在一起，主打兩種模式，一種叫度假區，一種叫萬達文化旅遊城。度假區目前有長白山和西雙版納兩個，前者已經開業，後者將在2015年開業。

「萬達集團的文化旅遊城項目，與原來的零售綜合體其實是一個路子的，都必須建立在地產上。」薛迥文在接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，從一定程度上，也可以說萬達往文化行業邁進了一步，對萬達而言，他們希望打文化旅遊的概念，甚至去地產化，但無論以什麼概念，其實還是地產。不管什麼項目，只要是按照萬達集團現在的模式，必然要修房子，在地產上經營。「無論是做文化項目或是旅遊項目，都會有相應的配套商業和住宅，最終賺錢的還是這些項目。」

由於項目體量大，前期投入也非常大，萬達集團將面臨巨大的資金壓力。據悉，萬達的資金來源主要靠銀行貸款和銷售回款，而這兩個主要融資渠道已被用到極致。此外，據《中國企業報》報導，萬達的資產負債率長期維持在90%左右，其高速擴張依賴於高負債率。為此專家分析，萬達已不能光靠貸款獲得發展，需要股權融資等方式借力資本市場。目前，萬達商業地產公司和影院業務已經分別遞交了IPO申請，但眼下IPO重啟始終沒有時間表。