房企再融資「結構性」開閘？多家上市公司拋預案

每經記者 杜冉樂 發自成都

隨著國家針對城鎮化發展的措施陸續出台，封閉近4年的A股房企再融資或將迎來重大突破。7月初，原本因籌劃重大事項集中停牌的數家房企，在8月初陸續公佈了再融資預案，如新湖中寶、宋都股份等房企擬融資額均在10億元以上。

昨日（8月7日），金科股份也因籌劃重大事項宣告停牌，這多少超出了重慶地產界的預料，因為在西部的上市房企中，像具有保障房、舊城改造特徵的中天城投、雲南城投等目前仍未發佈重大停牌公告。重慶某地產資深人士則認為，金科股份符合當前國家扶持相關房企再融資的條件。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示，「房企再融資確實是要放開了，但結構性很強，範圍很小，多針對保障房、棚改房、舊城改造等項目，而且公司不能有違規記錄，由國土部認定。」

多家房企拋融資預案/

據悉，從7月1日開始，一週內，包括金豐投資、宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、中弘股份與榮豐控股等6家上市房企因籌劃重大事項宣佈集中停牌。房地產人士認為，在國內地產發展史上，出現這種情況並不多見，猜測房企正醞釀重組或再融資。

實際上，房企因樓市調控被壓抑得太久了。今年初，面對全國房價普遍上漲的預期，國家再次重申房地產調控政策不放鬆。其實，去年11月底，包括旭輝控股、金輪天地等內地房企因A股暫停融資紛紛選擇赴港上市，甚至萬科、綠地等房企巨頭也選擇借道香港間接實現海外融資。

8月1日，隨著新湖中寶55億元和海印股份8.34億元再融資計劃的集中出爐，這徹底打破了市場的不確定性。5天之後，宋都股份也公佈了募資不超過15億元的定增預案。同時，冠城大通也宣佈不超過18億元的可轉債融資方案；招商地產也發佈了「股份購買資產」的重大事項，金科股份昨日也因籌劃重大事項而開始宣告停牌。

億翰智庫研報認為，新湖中寶融資方案的提出，標誌著房企再融資有條件放開是大概率事件。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，除了一直游離在政策調控之外的商業地產，新湖中寶此次募資是用於棚戶區改造的保障性安居工程建設，符合國家產業支持方向，與用於傳統商品房項目募資截然不同。[NT:PAGE=$]

7月4日，國務院發佈的《關於加快棚戶區改造工作的意見》（以下簡稱 《意見》）提出，2013年至2017年5年改造城市棚戶區800萬戶，其中，在2013年改造232萬戶，並要求在資金籌措、用地供應、稅費減免、安置補償等方面加大政策支持力度。

8月5日，國家發改委主任徐紹史針對保障和改善民生問題強調，堅持房地產調控各項政策，加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求。

針對房企集中再融資的現象，朱一鳴認為，這應屬於房企再融資「結構性開閘」，短期內不會全面放開，只對符合國家政策導向的融資方案採取有條件的開放，包括舊城改造、保障房以及商業地產等非直接涉及住宅類的融資方案。

同策諮詢研究中心總監張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，「當前，房企再融資還沒有辦法大張旗鼓開放，現在基本上以『棚戶區改造』、剛需自住項目有條件開閘。目前官方沒有正式承認，所有房企都是擬再融資，都還沒有成功。」

金科醞釀再融資？/

今年初，金科股份就宣佈了「公司兩年利潤超過23億元，已提前一年兌現上市承諾」的消息，但突然宣佈自8月7日起因籌劃重大事項而停牌的消息，這有點出乎重慶地產界的預料。

記者瞭解到，目前在西部地區的上市房企中，中天城投、雲南城投分別在貴州、雲南承擔了龐大的保障房、舊城改造以及一級土地整理項目。

公開資料顯示，2011年3月，中天城投與貴州省政府簽署了《中天城投參與貴州省「十二五」保障性安居工程建設框架協議》，計劃在「十二五」期間，在省內完成建設面積約1000萬平方米（約20萬套）、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設施。

雲南城投在2008年就與昆明市政府簽署了昆明市官渡區環湖東路高達4.18萬畝的一級土地開發協議，其中一期4000餘畝的開發合同已於今年5月底到期，雲南城投已投入資金73億元，目前仍有大量資金未能回籠。

不過，截至目前，除了中天城投前不久因臨時停牌引發業內猜想外，這兩家公司暫未發佈停牌公告。[NT:PAGE=$]

對於金科股份此次停牌是否是為了再融資，公司一內部人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時並沒有給予明確回覆，僅表示，如果公司涉及到再融資，那也要符合國家的相關政策，具體事宜以公告為準。

重慶一位不願具名的地產資深人表示，金科股份目前所推行的戰略計劃基本符合中央關於城鎮化發展的要求，也符合中央扶持相關房企再融資的條件。多位房地產專家也認為，金科股份醞釀再融資的可能性較大。

據悉，金科股份2010年就啟動了「1030」戰略，即用10年時間進入重慶轄區的30個城市發展。據銳理數據統計，截至去年底，金科股份已進駐重慶17個區縣，可建面積達到920萬平方米。

今年以來，金科股份原來的「1030」戰略已升級到2.0版本，由大重慶區域上升至整個西部地區，即在未來10年之內，金科將進入到中國西部的30個重點城市。

金科股份去年進入四川省內江市後，參與了當地太子路的棚戶區改造項目。該項目淨用地面積達105畝，是內江市近年來最大的棚戶區改造工程，總投資約20億元，包括約5.7萬平方米的拆遷安置房建設。

值得注意的是，截至去年底，金科股份的資產負債率已在高位運行，接近85%。然而，今年以來，金科股份仍頻頻拿地，土地支出逾40億元。為了支撐快速擴張，金科股份自2012年以來頻繁進行信託融資與銀團貸款等。

張宏偉表示，「這些如果開放了，將有利於房企平衡現在基金、信託、融資成本比較高的現象。」

不過，楊紅旭認為，雖然如此，但大部分房企仍難以從中受益，這對房地產行業發展影響有限。

（實習生李紅瑾對本文亦有貢獻）

近日部分房企融資計劃
（數據來源：公開資料整理）
◎新湖中寶公佈定向增發不超過55億元再融資計劃
◎海印股份宣佈8.34億元再融資計劃
◎宋都股份公佈募資不超過15億元定增預案
◎冠城大通宣佈不超過18億元可轉債融資方案
◎招商地產發佈「股份購買資產」事項