地産商短期不缺錢 信託降收益率“攬客”

每經記者 沙斐 發自上海

雖然“國五條”對改善性需求會造成衝擊，但多數業內人士卻表示，短期內開發商們不會像2011~2012年那樣大幅降價。原因非常簡單，開發商經歷了兩年的調整，資金已經不再像2011年末那麽緊張。

中房信的報告稱，許多龍頭房企從2012年上半年開始清理債務，並減少借債量，短期內還款壓力較小。中房信集團克而瑞研究中心總經理程嘯天認爲，在資金壓力有效緩解的大背景下，房企缺乏降價銷售的動力。

根據《每日經濟新聞》記者的調查，原本融資成本往往超過10%甚至20%的信託資金目前已經降至9%左右，房産商在無法獲得開發貸的情況下，可以大量使用信託等融資。

房地産信託規模：行業第一

用益信託工作室統計資料顯示，2013年1月份，房地産信託的成立規模爲169.05億元，占1月份信託資金總成立規模的29.49%，在金融、工商企業、基礎産業及其他領域中位居第一。此外，Wind資料也顯示，截至2月24日，今年以來已成立54款房地産信託産品，首次募集規模達123.45億元，平均募集規模達3億元。由此可見，房地産信託業務再次佔據信託融資業務的主導地位。

“國五條”細則公佈後，對於房地産後市的發展，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，近年來房地産行業無論是政策還是資金規模都偏緊，但穩定房價又是必須的，因此調控短期內可能會對房地産信託産品有一定打擊，但長期還是看好的。

至於今年1月份房地産信託市場回暖，楊紅旭認爲這主要歸功於各地房企持續擴張，導致對資金的需求比去年大。尤其是一些中小城市的房企，由於融資渠道少，抵押擔保的資質也相對不夠優質，所以比較難從銀行獲得貸款，而信託正好解決了他們的一部分需求。

[NT:PAGE=$]融資成本有望進一步下降

中國指數研究院發佈報告稱，2012年第四季度，房地産信託的年平均收益率爲9.73%，該資料自2011年二季度以來首次跌破10%。此次用益信託統計資料顯示，2013年1月份，房地産信託的平均預期年收益率爲9.64，比去年四季度仍有進一步的下跌。

用益信託工作室研究報告指出，去年房地産信託收益率下降，一方面是因爲貨幣政策放鬆，資金利率下降，一年期SHIBOR下降了將近1個百分點；另一方面是因爲樓市回暖，房價止跌回升。

宜信財富投資部投資諮詢總經理周磊認爲，房地産企業融資渠道的拓寬也是房地産信託收益不斷下滑的主要因素。從目前的情況來看，銀行的開發貸對於房企專案的門檻稍有放寬，通常四證齊全，自有資金達30%，具備2級以上資質的房企就具備獲得貸款的資格，如果房企在滿足了以上“432”資質後還是無法從銀行方面獲得貸款，那也可以通過信託融資，而對於那些不具備“432”資質的房企來說，在目前市場上還可以通過有限合夥基金來融資。

據周磊介紹，相對於銀行和信託，有限合夥基金沒有那麽多的硬性要求，不少房企在土地款還沒有付清的情況下，先通過有限合夥基金募集一筆過橋資金，用這筆錢還清土地款後再辦齊四證，等資質齊備了以後再從銀行或信託以相對低廉的成本借到錢後再去兌付有限合夥基金，由此，房企融資渠道已不再僅限於銀行或信託，而這一融資渠道的拓寬也從另一個方面降低了房企的融資成本。

對此，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，房地産信託的收益總體還是跟著市場走的，市場資金面寬鬆，其收益率就會適當下降。他認爲相較於去年，今年銀行的資金面更爲寬鬆，而企業需求緊迫，因此房地産信託的收益還有可能進一步下降。