項崢：房地產調控應尋求新思路

◎項崢（經濟學博士）

    近日，北京樓市調控出現了新動向。為緩解北京房價連續上漲壓力，北京市升級住房限價令，即經北京住建委審批的商品房預售證，需要提交市長辦公室，並由分管副市長審批後才發放；副市長審批要點有兩方面，一是該樓盤預售價格，一是前一期項目成交價格以及周邊樓盤價格情況；若預售價格超出紅線，商品房預售證將不能通過審批。

    與此同時，北京市政府擬在土地出讓前確定其入市價格，通過土地出讓、稅收政策優惠等措施，保證商品房價格處於中低價位。這些情況表明，在房價上漲預期尚未根本逆轉的背景下，如何採取有效措施確保調控目標實現，以北京為代表的一線城市政府正在尋求樓市調控的新思路。

    當前一線城市房價確實面臨一定失控風險。去年以來，一線城市房地產市場在全國率先回溫，並在今年初迎來小高潮，住房成交價格再上新台階。以北京為例，三環以內商品房掛盤價格大多在5萬元/平米，與上年同期相比單價差不多提高了1萬元。

    時下我國實體經濟盈利能力下降，A股市場低迷，黃金價格大幅下降，而我國M2余額已經超過百萬億元大關。相比較各類投資品和工具而言，一線城市房價堅挺，投資回報較高，社會各路資金追逐房價動能十分充足。且房地產開發企業對一線城市房地產市場發展趨勢一致性看好，據美聯中國統計數據顯示，截至5月13日，上海、廣州和長沙三地已經誕生3個年內地王，業內預計北京豐台區地塊或成為第4個地王項目。因此，北京市政府及時升級住房限價令，清晰表明政府立場，有利於向社會傳遞信號，引導社會房價預期，緩解房價上漲壓力。

    一線城市房價失控主要是供不應求所致。目前看，北京市住宅供應受到兩方面制約。一是二手房供應受國五條政策影響較大。住房轉讓所得徵收20%的個人所得稅政策，有可能會影響到北京二手房入市規模。從總量看，北京存量住房規模較大，但擁有二套及以上房子的人較多，絕大部分人並不符合免稅的條件。由於稅率較高，促使房主由出售轉向租賃市場，減少了二手房市場的供應。二是新房供應不足。據統計，目前北京新建住宅庫存包含(期房住宅現房住宅)合計套數為6萬餘套，處於歷史低位。2013年1~4月，北京市完成住宅投資同比下降6.6%，可能會影響到未來市場的供應。北京市商品房限價令政策成效如何，還需時間和市場檢驗。但限價令政策實施後，開發商利潤率受到擠壓，有可能會影響到未來開發的積極性。

    一線城市住房市場調控應尋求新思路。一線城市住房價格堅挺，除了城市本身的區位、人文、環境等因素推動外，主要還是旺盛的社會需求下資金驅動的結果。北京的住房供應面對的是一個開放的市場，需要滿足來自北京、全國甚至是國際上的需求。

    由於北京服務業比重在70%以上，中等以下收入人群多，中等收入人群比重大，高收入群體人數也不少，注定了北京住房供應必須要分割為三元體系：一是保障性住房體系，主要滿足中低收入人群需求。保障性住房建設，需要採取有力政策措施鼓勵社會資金參與建設，且以長期租賃為主，在租賃價格和出售價格上進行政策性補貼。二是商品房市場體系，主要滿足中等以上收入人群需求。商品房市場要採取稅收政策，放開行政管制，允許自由價格交易，但要根據交易價格徵收高昂的交易稅和所得稅。與此同時，要採取積極穩妥措施鼓勵、刺激、促使存量房入市，而徵收房產稅可以說是一個比較好的選擇。三是限價房體系，主要滿足夾心層的住房需求。隨著經濟的發展，北京市社會結構將日益呈現出「橄欖型」，中等收入人群比重將加大。這部分人群對北京市經濟穩定增長意義重大。

    據報導，北京市政府正在研究「限價序列管理」，這表明北京樓市調控機制正由二元向三元轉變，即由此前「商品房+保障房」的二元調控模式，向「滿足中低收入群體的保障房+滿足夾心層住房需求的限價房序列+滿足中高收入群體的商品房」三元調控機制轉變。對此，市場與老百姓均應以積極心態來面對。