【港股解碼】恆盛賣唔賣產好？ 張志熔的人生交叉點

彭博日前報導，恆盛地產(00845-HK)需要變賣現有資產，用作償還債務。其經營真到了如此地步？據公司本周一(8.31)公佈的中期業績顯示，恆盛地產未償還的逾期本金及利息的借款本金結餘，截止6月底共計50.68億元。現金水平由去年底的4.5億人民幣進一步縮減至2億，可是今年底前需償還的債務額卻高達218億元！雪上加霜的是，恆盛地產上半年累計銷售額僅為21.3億元人民幣，銷售收入更大減85.4%至3.42億。沒賺錢，虧得還更多了。

事實上恆盛地產銷售業績幾年前已開始走下坡路，債務負擔卻連年攀升，其資本負債比率2013年為87.4%，僅一年便飆升至135.3%。難怪彭博指，恆盛要變賣資產還債。

在此情況下，有傳聞指出恆盛擬出售資產還債實屬正常，特別是恆盛在上海?長三角?京津等地擁有的土地儲備達到1309萬平方米，佔其整體土地儲備的90.69%。若要出售，相信物色買家不難。日前更有報導指出，融創中國(01918-HK)或會是潛在買家。

恆盛的土地儲備位於一?二線長地及長三角，對買家而言具有相當吸引力，就以上海為例，恆盛在當地擁有的土地儲備為167.7萬平方米，而位於徐匯區的恆盛?尚海灣項目的樓面面積為70.9萬平方米。由於該項目包括住宅?酒店及辦公室等，要全面作出評估較困難，但是以該公司在今年中期業績內指出，期內交付的尚海灣項目每平方米售價為5.7萬元人民幣。假設現時整個尚海灣的估值為為每平方米5萬元，即單是該項目的價值已高達35億元人民幣。不過只要恆盛願意割愛，相信要物色買家不難。若成功售出尚海灣等項目，恆盛要脫困相信不難。

問題是，作為大股東張志熔，又是否希望恆盛管理層出售位於上海的項目？因為若恆盛出售上海項目，張志熔是否仍有動力向其他股東提出私有化？當然有另一個角度，是恆盛出售如此貴重的項目後，張志熔或可以按較低的成本提出全購。可是若閣下是張志熔，又會如何作抉擇？

另一方面，恆盛主要股東張志熔今年2月重提私有化，不過最新公告顯示，張氏仍未向董事會提呈正式要約。2013年底張氏擬以每股1.8元購買流通在外其他股份，不過私有化因小股東反對夭折。張志熔此次能否獲得小股東支援仍是未知數，當然，實現私有化的錢從哪裡來，也是個難題。

時間

合約銷售額

(人民幣)

合約銷售額按年變動

資本負債比率

2014

40.4億

-44.7%

135.3%

2013

73.1億

-33.1%

87.4%

2012

109.3億

-18%

68.8%

2011

133.2億

+5.1%

68.7%

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