京郊地區新房單價漲幅過千 開發商預期漲價

每經記者 王傑 發自北京

    京版「國五條」細則落地後，更多的置業人群將目光投向了北京周邊區域。

    近日《每日經濟新聞》記者走訪多個在售項目後發現，隨著北京六環房價突破2萬元大關，北京周邊燕郊、香河、固安、大廠等區域，房價較去年年底漲幅大都在10%~20%左右，開發商漲價預期愈來愈明顯。

    「我們去年底的均價是5500元/平方米，現在是首期的最後一棟樓在售，均價6500元/平方米，預計『五一』前後看盤的二期，價格在7000元/平方米左右。」香河一在售項目銷售人員告訴 《每日經濟新聞》記者。

開發商：預期看漲/

　　 房價猛漲的「衝擊波」，已經影響到了北京周邊地區？

    4月13日，《每日經濟新聞》記者在燕郊燕潮銘酒廠930車站下車，立刻被十幾個發售房小廣告的人圍住，爭相向記者介紹各式樓盤廣告。

    某樓盤銷售人員解釋稱，最近燕郊樓市火熱，所以帶看人員也多起來。此外，多家售樓處，銷售人員都忙得不亦說乎。

    「現在均價是8500元/平方米，五月份開盤。」天洋城四代一位銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，去年12月底，該項目住宅起價僅6500元/平方米，還能打97、98折。

    值得注意的是，樓盤漲價在燕郊並不是個案。記者走訪多個項目後發現，較之去年底，價格漲幅大都在10%到20%左右。

    一個在售項目銷售顧問向 《每日經濟新聞》記者透露，開發商漲價是市場需求，來京郊購房的人群多了，價格自然就漲上去了，「燕郊區域內多為小開發商，真賣不出去，價格可以再降下來。」

    《每日經濟新聞》記者在與一位來燕郊看房的置業者小潘聊天中瞭解到，小潘為在京務工人員，距離「房票」到手還需兩年。[NT:PAGE=$]

    「最近房租又漲了，六環的房價都破2萬了，我先在京郊買個（房屋）過渡一下。」小潘也坦言，燕郊目前在售樓盤的配套還很匱乏，這對剛需購房者來說，是件比較痛苦的事。

    中介人員的工作變動，也證明了京郊樓市在變暖。燕郊一位置業顧問表示，他原是北京一二手房中介人員。京版國五條的落地，對北京二手房市場造成了衝擊，由於京郊市場變暖，一些中介同行選擇來此區域銷售一手房。

    上述置業顧問同時向 《每日經濟新聞》透露，北京限購、限貸等調控政策的收緊，加上京版「國五條」的落地，購房者感覺短期內在京購房無望，也是促成近期內北京周邊區域樓市火熱的原因。

    記者隨後致電香河、固安、廊坊等多家項目售樓處獲悉，其中不少項目單價較去年年底上調了幾百元到1000元/平方米不等。多位銷售人員同時表示，預計價格還會上調。

京郊樓市變暖的成因/

　　克而瑞數據顯示，廊坊下轄各郊縣的庫存量均出現了下滑態勢，其中大廠2月份的商品住宅庫存為60萬平方米，4月份下滑至43萬平方米；固安從96萬平方米下滑至85萬平方米；香河從190萬平方米下滑至167萬平方米。

    易居研究員嚴躍進認為，作為維繫供求雙方關係的變量，庫存下降，反映出相比供給量，市場需求對廊坊樓市的「胃口」正不斷張大。正是由於市場消化能力遠遠超過市場月度新增供應能力，庫存才會出現明顯的縮水狀態。

    那麼，在供求關係的背後，究竟是什麼力量在推動？

    嚴躍進分析認為，廊坊下屬縣區樓市受到熱捧是市場自然選擇的過程。受北京戶籍政策的影響，部分置業者將會捨棄在北京安家的打算，而選擇北京周邊區域。另外，隨著北京城市的發展不斷往外擴展，加上包括交通在內的相應配套設施的完善，類似於燕郊、大廠、廊坊等郊區城市將越來越吸引各類置業者。

    克而瑞數據顯示，廊坊的成交量確實呈現了明顯的上升趨勢。在2010年，廊坊商品住宅的平均月度成交量為13.6萬平方米。2011年為13.9萬平方米，2012年為14.6萬平方米。截至2013年3月末，該數值則成為20.3萬平方米。

    北京樓市的一片飄紅，也是促進部分置業者將目光轉向廊坊等京城周邊的主因。事實上，廊坊的房價相對更為平靜。機構數據顯示，2012年初，這一地區均價為6194元/平方米；到了2013年3月，微漲至6447元/平方米。這在置業者心目中，無論從絕對量還是漲幅來看，都優於北京五環外的房價，即性價比較好。[NT:PAGE=$]

    嚴躍進指出，房價具備上漲的內生動力。但是，對保護購房者利益，尤其是首套置業者而言，對房價進行控制成為樓市調控最為核心的任務。北京出台限價令，會降低房價上漲帶來的恐慌，並且有助於置業需求的滿足。總體上，北京出台限價令，將會對購房者在北京或郊區的選擇上產生顯著影響。

業內人士：不必恐慌性購房/

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至4月11日，54城市新建住宅成交951萬平方米，環比3月同期下跌3.5%，較3月全月的成交均值則下降12%。

    中原地產研究部總監張大偉分析認為，新政效果逐漸出現，目前全國各地樓市出現明顯的變化。4月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同力度的影響。目前來看本輪調控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現倒春寒的可能性。而二線城市目前來看可能會繼續平穩發展。

    嚴躍進則表示，京郊的土地相比京城供應量更為充裕。加上新型城鎮化的推動，京郊地區的商品房供應將得以保證，因此恐慌性購房並無太多意義。

    在日前出台限價令的背景下，購房者理性分析購房的區域、戶型、價位等再進行選擇，更有必要。