瑞安地產業績急降六成 負債率高企謀轉型

7月8日，瑞安房地產(以下簡稱“瑞房”00272 .hk)發布了今年6月的未經審核營運數據，當月瑞房錄得合約物業銷售額僅4.19億元，截至6月30日止，瑞房累計實現合約物業銷售額28.19億元，按年大跌56%；已出售的總建筑面積亦同比跌44%，僅13.14萬平方米。

雖然今年上半年房企銷售業績普遍下滑，但在港股內房企中，瑞房業績下滑速度之快仍不免讓人大跌眼鏡；而在銷售低迷的同時，瑞房卻又是今年上半年資本市場融資最為活躍的房企之一：先后融資8.16億美元用於調整債務結構及資本開支。

各種跡象表明，從去年就開始謀劃經營模式轉型的瑞安房地產仍處於轉型的陣痛之中，盡管去年瑞安集團主席羅康瑞火線復出、重掌一線，但瑞房目前仍未走出運營速度偏慢、負債率高企的困局。

模式困境

根據瑞房年初定下的計劃，今年瑞房全年的整體銷售目標為人民幣130億元，其中，住宅及非整體商業物業銷售目標額約為80億元，整體商業物業銷售目標額約為50億元，但截至6月底的數據表明，瑞房當前僅完成今年130億元目標的兩成多。

“公司每年的推盤節奏都存在差異，目前正按計劃分階段進行推售。”面對迅速下滑的業績，瑞房方面向《中國經營報》記者解釋稱，這與今年的推盤節奏有關，盡管目前銷售數據偏弱，但公司對達到今年的整體銷售目標仍然保持謹慎樂觀的態度。

截至6月底，瑞房僅有7.36億元的物業預售收入未能結轉，從該數據來看，繼續出售非核心的商業資產恐怕仍會是其今年提振業績的主要選擇。今年5月30日，瑞房就曾發布公告宣布，將旗下杭州西湖天地項目的權益整體出售給金稻投資，唯交易價格未能透露。資料顯示，杭州西湖天地建筑面積6000平方米，是一個以休閑功能為主，集餐飲、娛樂和零售設施於一體的項目。

通過整體出售非核心辦公樓及零售物業來提高資產周轉率及縮短投資回報期，是羅康瑞去年為瑞安定下的“三年計劃”當中的一項核心規則。從去年下半年至今，瑞房已經出售了包括重慶天地部分樓層、上海在建物業、沈陽項目二期等多個項目，套現近70億元人民幣。

在行業人士看來，不斷出售旗下優質商業資產，是瑞房當前迫不得已的選擇。過去數年，憑借上海新天地大獲成功的瑞房在國內多個重點城市復制新天地模式，涉足了上海、佛山等地的多個舊改項目，在其中投入了大量資金，導致資產負債率長期居高不下，即便在去年甩賣資產套現近70億元的情況下，瑞房截至年末的凈債務仍然高達近250億元，資產負債率達59.1%。

“羅康瑞的商業地產帝國雖然特色鮮明，但其源於舊改的運作模式決定了其資本周轉率低的問題很難得到徹底解決。”中房信研究總監薛建雄告訴記者，隨著舊改成本越來越高，瑞房引以為傲的“新天地模式”已經難以為繼。

對此，羅康瑞顯然也有所意識，在2013年的年度業績會上，其坦言：“過去幾年我們放很多錢去動遷，很多商業地產開發的投入有五六年之久，但一些優質的商業項目仍然沒有看到回報。雖然我們知道這些商業項目潛力很大，但很難獲得資本市場的足夠認可。”

融資償債

在物業銷售狀況欠佳、資產負債率高企的背景之下，羅康瑞親自操刀瑞房的轉型。“今年我們將調整營運模式，由過往在大城市中心區獨資重建項目，轉為與政府合資購入土地，由政府先進行前期土地開發，期望可減省開發成本。”今年年初，羅康瑞表示，今後瑞房將要逐漸擺脫對“舊城改造”模式的依賴，尋求合作的方式拓展新的項目。

要給瑞房的轉型騰出空間，羅康瑞首先需要解決的是瑞房迫在眉睫的債務問題。數據顯示，在當前瑞房250億元的凈負債中，有107億元的債務都將於2015年到期。

除了繼續甩賣旗下商業資產外，在資本市場上向來長袖善舞的羅康瑞今年也開啟了融資模式：2014年2月18日，瑞房宣布，旗下全資附屬公司中國新天地控股有限公司引入外部投資者brookfield，對方以可換股永久證券的方式向中國新天地投資5億美元。

2014年4月30日，瑞房繼續公布，發行一筆本金額1.79億美元於2018年到期之優先票據以及一筆8702萬美元於2020年到期之優先票據，票面利率分別為8.7%和9.75%。融資所得凈額除用於置換明年即將到期的美元債權外，余額還將用於償還其他短期內即將到期的債務。

6月4日，瑞房又一次宣稱，全資附屬子公司shui on development擬發行一筆本金額5.5億美元於2019年到期的優先票據，年息9.625%，融資所得款項除了用於償還短期債務外，余款將用作撥付有關集團房地產或設備的資本開支。

“通過結合內部資源及不同的融資方式，公司會努力在資金的持續性與靈活性之間維持平衡，力求將財務狀況維持在健康的水平。”在回復本報記者有關最新負債情況查詢時，瑞房方面表示，多次融資旨在調整負債結構，以緩解短期償債壓力。

根據瑞房公告披露，截至2014年4月30日止，瑞安房地產已經償還銀行貸款及其他借款合計人民幣51.55億元，並產生額外銀行借款合計人民幣48.45億元。

分拆上市

在羅康瑞的規劃中，瑞房完成模式轉型之后，瑞房將會作為純粹的開發平臺，業務集中在拿地和擴張方面；而旗下中國新天地則將作為商業物業平臺，業務集中於管理和經營商業物業，瑞安同時將在恰當的時機，安排商業物業分拆上市。

“過去我們發展速度偏慢，主要是因為我們一方面做開發的工作，另外一方面還要做商業物業的運營，耗費很多人力、物力，還不一定都能做好，”在年初接受媒體采訪時，羅康瑞公開表示，業務分拆之后，不僅可以提高公司運營的效率，也能提高旗下優質商業資產的盈利潛力，為未來上市作準備。

由於前期開發速度偏慢，目前瑞房660萬平方米的商業土儲中，只有110萬平方米開發完成，剩下230萬平方米在建，320萬平方米規劃待建。而在已開發完成的110萬平方米商業物業中，注入旗下中國新天地的商業資產僅有60余萬平方米，總資產值還不足200億元人民幣。

“現在這個規模還不足以上市，當新天地持有的物業超過100萬平方米的時候，才會考慮進行分拆。”瑞房旗下中國新天地行政總裁黃勤道透露，現時新天地上市的時機仍未成熟。

關於新天地上市的時間安排，瑞房方面給出的訊息是最快也需2015年下半年，“但上市還須視市場情況而定，並須獲得各項相關批準。”