安信證券：地產股本輪行情預計將有20%空間

近日，央行、銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，宣布調整房地產信貸政策，主要思路是放松房貸政策，改善地產融資瓶頸。新政主要看點包括：還清首套房貸再貸算首套，取消非本地居民限貸政策和鼓勵銀行業金融機構發行住房抵押貸款支援證券。

具體措施包括重申首套房貸款利率下限為基準的0.7倍；放松首套房認定標準，認貸不認房；鼓勵MBS等增強金融機構個人住房貸款投放能力；支援房地產開發企業的合理融資需求，開展房地產投資信托基金試點等。

對此，安信證券房地產行業分析師萬知、何益臻認為，盡管央行放松完全符合市場預期，但也要清醒地認識到央行擠牙膏式的刺激完全只是為了托底，樓市不會因此走牛，只是底部被抬高。“今年以來房地產投資、銷售數據持續惡化，8月房地產投資增速同比增13.2%，遠低於去年全年的19.8%，房地產市場去行政化的壓力越來越大。”

其次，安信證券認為，房地產銷售回升是大概率事件。“認貸不認房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，由於杠桿的提高，房價只要保持微漲，房產投資價值就較比較高。北京黃金周二手房中介業務繁忙，草根踩盤客戶量也很高。銷量在十月回升基本上沒有任何問題。

分析師萬知、何益臻認為，銀行房貸不用擔心額度也不用擔心意愿，近幾年頭一次央行正式發文放松房貸，政治壓力大，央行也鼓勵放房貸手段非常多，本次明確提出的發展MBS就是長期解決銀行惜貸房貸的根本之路。

安信證券認為，房地產市場基本進入底部區域，未來還有2-3個季度的庫存消化期，之后整體供需平衡，房價開始逐步上漲，一線城市將提前。

由於目前商品房庫存仍處在高位，各主流房企的去化規則仍是加快周轉，以價換量為主，安信證券預計短期內新開工和房地產投資數據仍難以有大幅好轉，但投資增速下滑趨勢將得到遏制。

至於行業投資機會，安信證券指出，地產股會提前反應，預計本輪行情有20%空間，彈性較大的品種用三個維度選擇，前期銷售差、大戶型產品居多、一二線城市。