中投顧問：土地市場壓力增大 危及政府土地財政

樓市不景氣，房企銷售業績下滑，資金回籠速度減緩，企業資金鏈承壓，房企手頭兒緊，無疑影響拿地的底氣與實力，也對地方政府依賴土地財政的經營管理模式也提出挑戰。截至目前，共有30家上市房企發布了前4個月的銷售數據。30家房企前4個月累計簽約金額4053.4億元，較2013年同期的3904.5億元，下滑3.8%。其中4月份簽約金額為1000.5億元。

而在30家房企中，19家公司的銷售業績都出現了同比下滑的情況，占比超過六成。其中合生創展前4個月合計銷售僅12.21億元，同比大跌65.2%，而首開股份(600376,股吧)、瑞安房地產、恒盛地產的業績降幅也超過了50%。市場觀望情緒濃厚，有實力的購房者持幣觀望；沒實力的潛在購房者，熱切希望房價降；2013年樓市的火爆也透支了部分購買力。多種因素疊加，導致當前樓市成交量下滑，房價滯漲反跌的行情。銷售業績下滑，市場前景不看好，房企拿地熱情也大不如從前。

中投顧問研究總監郭凡禮表示，銷售前20強的標桿房企，近幾個月的拿地數量呈現逐月遞減的態勢。其中遠洋地產、世茂房地產、富力地產、龍湖地產、雅居樂更是連續2個月沒有土地入手。從月度變化看，4月份20大標桿房企在拿地上的花費僅為133億元。其中1月份達到了單月高點的600.99億元，隨后連續多月下調，2月份拿地金額減至325.62億元，3月份則降至254.54億元，4月份更是下調至133億元，不足去年同期拿地金額的一半(291億元)，同比下滑54.3%。

地方政府對土地財政依賴十分明顯，個別地區土地財政甚至占據地方整體財政收入三至四成的比例。國土資源部最新公布的《2013年中國國土資源公報》顯示，截至去年底全國84個重點城市土地抵押貸款總額7.76萬億元，去年各地賣地收入4.20萬億元，這預示著若房價拖累地價，將顯著壓低地方政府的土地金融杠桿率，暴露地方政府的債務敞口風險，而一旦土地金融杠桿率趨降，地方政府借助土地杠桿撬動城市經營等原有的政府經營模式將受到很大程度的挑戰，這不僅僅是地方債務到期難以償還的問題，也涉及到地方政府未來如何經營、治理、管理地方經濟的問題。

而與之對應的是土地市場的迅速遇冷。4月下半月以來，多個城市土地拍賣不景氣，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流，“三高”地塊似乎已經成為絕響。在這樣情況下，政府迅速采取行動，調整土地出讓政策。今年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布各省供地計劃。這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。土地財政對地方政府如此重要，為了將土地賣個好價錢，地方政府有意調整土地出讓節奏，以得到較高的土地出讓金。

當前三四線樓市不景氣，房企扎堆兒回歸一線城市，一線城市土地稀缺性反而進一步體現出現。因此正常情況下，一線城市土地供應應該增加，其他地區土地供應應該減少，以此來保證住房緊張地區，住宅用地供應；促使三四線城市住宅存量高的地區盡快消化庫存，減少新建樓盤。但是實際情況是，一線城市反而放緩了土地供應，其他地區即使土地市場“有價無市”，地方政府還是不余遺力的大力推出地塊。以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。

以上情況，一方面反映出地方政府對土地財政的嚴重依賴，尤其是經濟欠發達的地區，更是依靠土地財政來拉動地方經濟的發展，而一線城市雖然有實體經濟的支撐，但也不想輕易放棄土地出讓金這塊“肥肉”，在這樣的操縱下，一線城市房價難以下跌，三四線城市樓市難以回暖，行情只能愈來愈惡化，直到無法挽回的地步；另一方面也反映出地區經濟發展模式的不健康，未來改革之路任重而道遠。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 研究總監）