〈房產〉德銀又語出驚人！預測香港樓價未來10年暴跌50%！

港樓「大空方」德意志銀行昨 (8) 日又有驚人之語，它發表報告大膽預測，隨着香港人口轉變、供應大增，預計未來 10 年樓價將從現在水平暴跌 50%！

綜合香港文匯報、明報、星島日報報導，德銀報告指出，香港人口面臨多項問題，包括自然人口增長已達頂峰，預期到 2027 年時將出現負增長；同時迎來人口老化問題，25 至 44 歲的年齡層佔比會由目前的 29%，到 2026 年將降至 26%，至於 60 歲以上人口佔比則由目前 22% 增長至 30%。

該行預計，未來入境移民減少，均影響未來住屋需求，預料未來 10 年房屋需求將轉弱，約 33.8 萬個單位，較政府預測的 46 萬個低 26%。在需求減弱同時，供應不斷增加，未來 10 年內新住屋供應將增至約 42.9 萬伙，造成私樓供過於求。

報告指出，人口老化將嚴重影響社會負擔能力，因更少家庭可以取用最長 30 年期的按揭貸款，預期到 2019 年只有 11.5% 家庭可負擔私樓，加上未來升息預期，料整體負擔能力轉差，平均樓價於 2017 至 2026 年將會跌 48%。當中，今年樓價將橫行，明年及後年將分別跌 14% 及 11%；而空置率則由目前的 4%，到 2026 年將倍增至 9%，屆時供求將回復平衡。

該行維持地產股業務要轉型的看法，由收購土儲模式轉為資產回報增值，因而調低恒地 (0012-HK)、嘉里 (0683-HK) 及新世界 (0017-HK) 評級至「持有」。恒地目標價由 56.2 元 (港元，下同) 降至 49.8 元，嘉里目標價由 29.2 元降至 29 元。

不過，德銀在預測樓市的能力一向受人質疑，2013 年德銀曾預計，香港住宅價格要由高位大跌 50% 才見底，年內會跌 15% 至 20%。主要是因為當時面對前海及上海自貿區的挑戰。德銀認為，香港將持續失去競爭力，因此懷疑樓價長遠能否維持現水平。

惟以中原城市指數 CCL 計算，過去 4 年香港的 CCL 指數由 119.5 點升至 158.78 點，升幅高達 33%。德銀明顯看錯市場。

香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼教授莊太量也不認同，以人口作報告立論絕不正確，反指香港樓價一向和香港人口周期關係不太，就如報告內也指香港 25 至 44 歲人口佔總人口比重由 1995 年的 38% 降至現時 29%，但過去 22 年內樓價不跌反升，便可作為反證。

香港樓價近年屢創新高，與 1997 年相似。有「股壇金手指」之稱的惠理基金創辦人謝清海接受《Now 新聞台》訪問時指，未見股市現泡沫，相反樓市出現泡沫機會更大，呼籲散戶應該分散投資。

長實地產 (1113-HK) 執行董事趙國雄對德銀報告回應：「沒有人可預知 10 年後市况，看來報告是斷估。」他強調，只要經濟穩定，樓價可保持升勢，現時看不到香港經濟有下調跡象。

中文大學商學院客座教授冼日明亦指出，不認同德銀報告所指 2026 年的住宅供應會如報告所指之多，香港土地本身不足，加上發展商傾向囤積單位遲遲不推售。而政府的辣招又壓抑二手市場，認為未來樓宇供應根本沒「曙光」。

他說，樓市由 1997 年至今多次有大幅波動，香港樓市復原回升能力強，因此難以預測 10 年後的樓市走勢，除非有水晶球！