〈房產〉美升息步伐恐加快 香港樓市年內或見頂

美國 2 月新增就業數據良好，為本周美國聯準會 (Fed) 升息鋪平了道路。香港銀行公會表示，港元拆款利率 (Hibor) 始終會跟隨美息上升，市民供樓支出未來將增加。況且明年新樓供應處於高水平，香港樓市有機會年內見頂。

香港《文匯報》引述銀行公會署理主席龔楊恩慈日前表示，若美國周內升息，最優惠利率仍有空間不即時跟隨。然而，一直以來港元及美元拆款利率亦步亦趨，由於近日倫敦美元拆款利率 (Libor) 已升了不少，1 個月的美元拆款利率，較同期的 Hibor 高出 0.4%，後者上升的壓力增加。3 個月的港元及美元拆款利率差距在近日已經收窄。

金管局副總裁阮國恒表示，美國周內升息已無懸念，去年美國升息時，即使香港流動性充裕，香港銀行同業拆款利率仍上升。因此他提醒市民，儘管最優惠利率維持不變，港元拆款利率仍有機會上升，後者對樓按貸款的影響較大。

資深投資者林一鳴指出，香港樓市最大問題不是政策風險，而是環球貨幣政策收緊，今年有機會見頂。

他表示若美國 3 月及 6 月升息，樓市最快有機會在上半年見頂，若 3 月升息之後，延至下半年才再升息，樓市有機會在下半年見頂。當升息 4、5 次之後，買家會開始慌張，樓市將會轉向。

事實上，上周四新盤市場史無前例出現 3 大發展商同日公佈旗下合共 3 個新盤的首批價單，正好是美國議息前夕，開價貼市克制，反映發展商去貨心切。

摩根士丹利早前發表報告預料，這個月 Fed 將升息一次，之後會再升息 2 次，而明年則會升息 4 次，即今明兩年共升息 7 次，累積升息幅度 1.75%，屆時香港新造按揭 (房貸) 利率可能升至 3.75%。

報告指出，目前香港利率為 2%，料 2018 年前將加 175 點子至 3.75%，即供樓人士未來供樓負擔將增加至少約 20% 至 30%，而按揭負債比率亦會由 63% 升至 75%。

大摩指出，除了升息風險因素，早前政府提到預計下年度私人房屋土地潛在供應量可供興建約 3.2 萬伙，較過往 5 年的 1.7 萬伙為高，樓宇供應量增加，將會令地產市道有風險。事實上，2016 年私人住宅新屋動工量 2.55 萬個，創出按年歷史新高，施工量大增，3 年後的落成量亦會相應大增。

舉例一個 500 萬元 (港元，下同) 的單位，借 7 成按揭分 25 年還款，現時利率 2%，每月供款 14800 多元。但如果像「大摩」估計，明年底按揭利率升至 3.75% 的話，每月供款就會增加到近 18000 元，供樓負擔增加 22%。

前社科院金融研究所研究員易憲容日前於微博撰文警告，若 Fed 本月宣佈升息，即顯示升息步伐可能加快，對香港及大陸樓市衝擊不容忽視。

他提到，升息升溫使美元再現強勢，國際金融市場將率先震盪，尤其是香港上市的地產股波動最明顯。

雖然持續加息會否引發春樓市泡沫破滅仍存不確定性，惟易憲容指出，過去一段時間香港維持低利率，有利於投資者減省炒賣成本，亦令本地樓價炒高，房地產泡沫愈漸變大。

易憲容相信，一旦按揭貸款利率上升，對香港及大陸樓市造成的衝擊及影響不可低估。Fed 貨幣政策正在收緊並逐漸回歸常態，升息步伐或會加快，加上川普正推出刺激經濟增長的政策，有可能令美國的通貨膨脹水平上升，強化推進升息步伐的決定。在此前提下，全球資產價格將會嚴重受影響，利率上升的步伐加快將傳導至樓市。