觸底反彈 7萬+公寓豪宅2016年成交三千餘套

年底公寓豪宅成交量觸底反彈，全年7萬+成交三千餘套

根據亞豪君岳會數據統計顯示，2016年12月份，北京（樓盤）公寓豪宅市場（成交價7萬元/平方米以上）共實現成交453套，成交面積6.7萬平方米，環比分別增加100%、80%。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，公寓豪宅市場成交量在9月份達到高峰，隨後「930新政」頒布，其中首套及二套首付標準的集中提升，使得部分「賣一買一」高端需求無法及時出手舊房產，因此也無法順利購置新房產；另外「930」新政中重提「限房價、競地價」並迅速推出執行地塊，市場預期有所走低，因此接下來的10月公寓豪宅市場銷量迅速觸底，並連續兩個月維持低迷。不過隨著11月首批「限房價、競地價」的5宗宅地均以「100%自持」收場，市場預期再度發生轉向，而經過了兩個月的緩衝期之後，積攢的需求小規模集中釋放，加之房企年末集中衝刺業績，造成12月豪宅成交出現反彈，且反彈幅度較大。

從全年數據來看，2016年北京公寓豪宅市場共實現成交3025套，成交面積52.58萬平方米，相比去年同價位產品成交量分別大漲211%、102%。與此同時，2016年北京公寓豪宅市場成交均價為95022元/平方米，同比小幅上漲。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，北京住宅市場豪宅化的趨勢自2015年開始顯現，2016年則呈現快速發展趨勢。而從未來趨勢來看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實現出讓，未來住宅新增量有限；而大量湧入的自持住宅產品、自住房等政策性質住房，與公寓豪宅項目客群並無重合；另外雖然二手房市場已快速崛起，但是基於產品品質的差異性，二手產品與新房豪宅的競爭也較小。因此從明年趨勢來看，公寓豪宅在住宅市場當中所占市佔率將不斷加大，北京新房住宅市場的豪宅化趨勢也仍將加快。

2016年頂豪產品表現激進，其中10萬+產品共實現成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場成交前十排行榜中，使館壹號院、萬柳書院兩個10萬+項目也躋身其中。另外，2016年公寓豪宅成交的另一個顯著特徵就是高端商辦公寓成交占比的大幅上升，2016年7萬+公寓產品當中商辦公寓占比達28%，同比增加9個百分點。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，隨著近兩年出讓的「高價地」項目逐漸上市，公寓豪宅市場標準不斷走高，高價項目也明顯增多。但是伴隨高價項目不斷增多的同時，則是公寓豪宅類產品的不斷外延，2015年7萬+公寓豪宅產品成交當中五環內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。地段優勢則成為催生城區商辦公寓「崛起」的主要因素，2016年7萬+公寓豪宅成交套數第一高的釣魚台美高梅公館項目即為四環內商辦公寓項目。

公寓豪宅全年供需比1:1.1基本持平，豪宅標準全面提升

根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年北京公寓豪宅市場共有21個項目入市，共新增公寓豪宅產品2754套，預售許可面積36.8萬平方米，全年供需比為1:1.1。

受到土地成本以及市場發展趨勢的影響，2016年7萬+豪宅項目供應較為豐富，21個入市項目當中，純新盤多達8個。受到土地市場特徵的影響，公寓豪宅已不再是內城區「獨有」，五環外豪宅產品紛紛湧現，例如2016年新盤入市的恆大華府、首創天閱西山等均地處五環以外，其中恆大華府目前報價已超過10萬元/平方米。在失去了地段的優越性之後，現在科技生活、智能家居幾乎已成為公寓豪宅產品的標配，產品設計與園林打造也成為項目提升品質的重中之重，其中首創天閱西山頂級配置「聲光水氣」科技系統，而恆大華府則匠心打造「工法十八式」的園林。公寓豪宅市場品質出現質的飛躍。

此外，2016年入市的公寓豪宅當中10萬+的項目多達6個，最高報價北京壹號院達到16萬元/平方米。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，未來低端需求依靠公租房、自住房以及遠郊區縣商品住宅，中端需求轉向二手，而高端需求可供替代的產品日益減少，公寓豪宅產品雖短期內因政策原因擬售價格受到限制，但長期來看，北京新房市場供給不足的現狀將催升公寓豪宅的價值進一步提升。