美國居住大不易！研調：房貸授信品質創2001年最高

MoneyDJ 新聞 2016-12-22 記者 賴宏昌 報導

美國申請房貸難度、房價、房貸利率陸續走高，川普 (Donald Trump) 在 2017 年 1 月 20 日上任後得想辦法解決房租漲幅遠高於所得升幅的棘手問題！

根據房地產資訊供應商 CoreLogic 最新發表的數據，2016 年第 3 季美國房貸授信品質創 2001 年以來最高水準。

2016 年第 3 季美國購屋者平均信用分數自 1 年前的 734 分升至 739 分，640 分以下購屋者占比較 2001 年大減逾四分之三。

根據全國低收入住房聯盟 (National Low Income Housing Coalition；NLIHC) 發佈的年度報告，美國目前短缺 720 萬戶可供超低所得 (ELI) 家庭居住的出租公寓，如果把無家可歸者算進去、總數將上看 760 萬戶。目前，美國每 100 戶 ELI 租屋家庭當中僅有 31 間低房租可供入住公寓。根據定義，ELI 家庭指的是所得僅達當地收入中間值 (AMI)30%(或更低) 的低所得族群。

全美不動產協會 (NAR) 首席經濟學家 Lawrence Yun 12 月 21 日指出，美國多數地區房價、房租漲幅遠遠超越所得升速。NAR 統計顯示，全美 11 月成屋房價中位數為 234,900 美元、較 2015 年 11 月上揚 6.8%，連續第 57 個月呈現年增。

美國 11 月住房類 (例如：房租) 消費者物價指數 (CPI) 年增 3.6%、創 2007 年 6 月以來最大增幅。當地 11 月民間生產和非管理職勞工 (占非農受薪階級職員八成比重) 的平均時薪年增率持平於 2.4%。

黑騎士金融服務公司 (Black Knight Financial Services, Inc.)12 月 5 日指出，美國 30 年期房貸利率在短短數週內跳升 49 個基點，美國有資格、意願申請再融資的人口數從總統大選前的 830 萬暴跌至 400 萬、創 2015 年 7 月以來新低。

黑騎士金融服務公司數據和分析部執行副總 Ben Graboske 指出，49 個基點的房貸利率上漲點數相當於平均房價在一夜之間跳增 16,400 美元。他指出，美國中位數房價佔中位數所得比重升至 21.6%、創 2010 年 6 月以來新高。

全球最大公債 ETF「iShares 20 年期以上美國公債 ETF(TLT.us)」12 月 14 日收盤價 (116.82 美元) 創 2015 年 7 月 14 日以來新低，21 日以 118.33 美元作收。

高公債殖利率讓 REIT 投資吸引力降低。對於許多高財務槓桿操作的 REIT 來說、高利率同時也意味著利息負擔比重將會增加。另外，美國零售業近年來因不敵電子商務競爭而紛紛關店，對相關 REIT 也造成了莫大傷害。

追蹤 MSCI 美國 REIT 指數的先鋒不動產信託指數基金 ETF(VNQ.us) 涵蓋超過美國三分之二以上的不動產投資信託市場。VNQ 21 日下跌 1.52%、收 82.44 美元。

iShare 美國不動產 ETF(IYR.us)21 日下跌 2.6%、收 75.77 美元。

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