保匯率還是保房價 面臨兩難抉擇

近期有關人民幣兌美元的大幅貶值，成為眾多投資者極其關注的事情。

除此之外，熱火朝天一年多的房地產市場，也在近一個月之內，遭遇嚴厲的調控政策，大幅限購、限貸，致使房地產成交迅速下滑。

保匯率還是保房價，面臨兩難選擇

理論上講，房價和匯率是反向變動的。

人民幣面臨貶值壓力，但人民幣在剛進入SDR後，需要保持一定的匯率穩定；

房地產仍是當前經濟發展的驅動力之一，盡管民眾對高房價已怨聲載道，但房地產市場價格泡沫的破滅，似乎壞處更大，故還是應該選擇保房價。

在魚和熊掌不可兼得的情況下，保一個而另一個可能不保。

從近期的匯率波動來看，似乎已有了「答案」，選擇保房價，而讓人民幣貶值。

選擇保其一的後果，國際上都有哪些案例，且來看看俄羅斯、日本兩個國家的情況他們跟我們有類似的經濟高速發展的階段，也面臨房地產的泡沫。從中，我們似乎能感知一下不同調整政策後可能的情況。

經濟背景：從2000年開始，俄羅斯政局穩定，經濟進入穩定發展期。而國際原油價格，在2002-2008年的上漲，給俄羅斯這個以能源經濟為主要結構的國家帶來了發展的黃金期。其中2007年，俄羅斯的經濟增長速度高達8.1%；2000年-2007年的8年間，俄羅斯平均工資從2200盧布增長到12500盧布。

房地產市場：跟2008年金融危機後恢復的中國房地產市場相似，俄羅斯在此期間由於投資、消費需求旺盛，居民支付能力的增加迅速，促進了房地產投資和需求。而總統普京，也將住房市場並入國家四大優先發展的項目當中。在2007年，俄羅斯的固定資本投資實現了高達21%的增長。

以上原因，造成了俄羅斯房價在2000-2008年間快速上漲，並形成一定的泡沫。這跟我們當前的形勢較為接近。

盧布匯率：而俄羅斯的匯率制度，也跟我們類似，先是實行有管理的浮動匯率制度，以此平衡市場供求，抑制匯率過度波動和外匯市場的投機。但在1998年金融危機後，俄羅斯放寬了外匯波動幅度，並在2006年6月，讓盧布實現完全可自由兌換。

然而世事變幻，2014年發生烏克蘭危機和馬航MH17被擊落事件之後，地緣政治危機出現，歐美國家對俄羅斯的經濟制裁逐步升級，標普等評級機構紛紛下調俄羅斯的國家主體信用，大量資本開始外逃。

與此同時，國際原油價格開始下行，讓經濟結構過分倚重能源出口的俄羅斯經濟，開始出現下滑，並對盧布幣值的穩定性產生影響。貿易環境惡化，使得能源出口收入減少，盧布已面臨持續的貶值壓力，這似乎也跟人民幣當前面臨的貶值壓力類似。

俄羅斯政府的反應：棄匯率：

此後，為讓俄經濟更好地適應外部經濟形勢變化，2014年11月10日，俄羅斯央行宣布取消實際有效匯率的上下浮動限制，放棄對盧布匯率的自動干預機制。盧布匯率將由市場因素決定。之後兩個月的時間里，盧布大幅貶值近50%。

由此可以看出，在選擇棄匯率後，俄羅斯的房地產價格出現回暖，二手房價格回落，新房價格趨穩並上漲。到如今，兩者綜合形成的房地產價格，總體保持了相對的穩定。

再看日本模式。我們對於近鄰90年代初房地產市場泡沫的破滅，總是影響深刻，這大概也是因為被渲染知道得最多，最著名的房地產泡沫「教訓」之一。來看看他們當時發生了什麼：

經濟背景：戰後日本，也是經歷了一個長達30-40年的經濟高速增長期，至80年代末，日本成為毫無爭議的世界第二大經濟體，經濟實力躍升至頂峰，居民收入亦同樣如此。

房地產市場：80年代，在日本政府低利率的政策及在政府大量發債之下，日本人紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中，致大量資金涌入房地產行業，導致日本地價開始瘋狂飆升，形成越來越巨大的泡沫。

據日本國土廳公布的調查統計數據，1985-1988年，東京的商業用地價格指數在短短三年內增長了近2倍。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右，快速上漲的地價已經嚴重影響到了實體工業的發展。

匯率政策：與此同時，在日本的經濟實力上升至頂峰時期，匯率政策也開始有變化，主要是因為在第二次石油危機後，美聯儲為治理通貨膨脹，連續提高聯邦基金利率，導致美元大幅升值。而美元過強導致美國對外貿易逆差大幅增長。美國為改善國際收支不平衡的狀況，希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。

於是乎，1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字問題，史稱「廣場協議」。

打至「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，美元持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。

如在1986-1988年，日本實行稅制改革，以刺激社會消費與投資，此外還有刺激內需的計劃，並以發行債券的形式籌資。在1986-1989年間，日本政府累計發行債券9.8萬億日元，地方政府累計發行3.6萬億日元。

日本政府的應對：保匯率，放棄房價

在簽訂廣場協議後，日本國內經濟出現問題，出口下滑，經濟增速下降，還與美國發生了貿易摩擦，而貨幣擴張政策下，其國內的房地產泡沫仍在繼續。

面對經濟困境下的兩難，日本政府選擇了保匯率，並選擇行政措施來主動擠壓房地產的泡沫。比如要求金融機構嚴控土地貸款項目。

受此影響，日本各金融機構的房地產貸款增長速度迅速下降，從1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%。到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款。

我們的保匯率、保房價問題

嘉豐瑞德：雖然，各國經濟的基本面情況不同，並且前後受不同的國際經濟和政治環境的影響，但從俄羅斯和日本兩國的政府政策的選擇「後果」來看，如果我們當下選擇的確實是「棄匯率」的話，那麼今後可能的情況就是，房地產市場的價格，長期看還是要被保住了。