《A股焦點》萬科A挫3%,競得廣州南站三宅地是無成本「換倉」

　　《經濟通通訊社19日專訊》12月17日,作為唯一競買人,萬科(02202-HK)(000002-CN)旗下公司以28.8億元(人民幣.下同)底價,將位於廣州番禺南站商務區的三宗涉宅用地收入囊中,樓面地價介於每平方米1.14萬元至1.36萬元之間。實際上,三宗地塊原本為萬科持有的商辦用地,地方政府收儲調規後再出讓給萬科。

　　萬科A股已連續5個交易日下跌,現跌3.07%,報7.89元。

*「回爐」調規,無成本「換倉」*

　　三宗宅地均處在南站萬科中心項目範圍內,未來可連片開發。據《財新》報道,這些地塊原本都是商辦用地,此前由萬科持有,後經萬科與屬地政府多次協商,當地主管部門對地塊進行收

儲,變更土地性質後再度掛牌出讓。此次土拍其實是地方政府通過「回爐」調規的方式,幫助萬科盤活閒置土地、優化土儲結構。

　　報道稱,廣州主管部門在收回萬科這批存量土地時,並未以現金返還土地款,而是提供類似於等值應付票據的承諾;萬科此次重新拿地,用應收款抵扣土地出讓金。這輪置換前後地價相當,萬科不需要為此額外支付真金白銀。

　　知情人士稱,自2022年起,萬科持續與廣州的政府主管部門溝通南站閒置土地盤活事宜。「期間雙方洽談了多次,推進難度很大。」該人士透露,年內中央高層出台一系列處置閒置存量土地政策,在這些政策推動下,「換倉」最終落地。

*面臨新一輪償債高峰期*

　　萬科即將面臨新一輪償債高峰期。據DM查債通統計,2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元;同期,另有兩筆境外債到期,存續

本金規模約為66.4億元。僅在2025年一季度,萬科就有98.9億元的境內公開債需要兌付。

　　據外媒報道,為評估萬科需要獲得多少支持才能避免公開市場違約,中國銀行業監管機構要求國內大型保險公司上報在萬科的債務敞口。有關評估在幾周前開始,內容涵蓋萬科債券和非標產品持有規模。

　　報道又引述知情人士表示,萬科高層在過去幾周走訪了幾家保險公司,呼籲險企不要對非標債行使近期將生效的回售權。這將有助於萬科優先兌付債券,以免其在流動性緊張之際發生公開違約。

　　《財新》報道指出,短期內,萬科正爭取從融資端獲取更多增量資金自救。在存量土地調規「換倉」後,萬科持有的可抵押資產質量提升,在與金融機構的談判中掌握了更多「籌碼」。

(jq)