樓市全面撤辣,放寬按揭兼暫停壓測,地產股可再吼?

　　《經濟通通訊社28日專訊》財政司司長陳茂波今日公布新一份《財政預算案》,一如市場預期為樓市全面撤辣,即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。另外,金管局放寬3000萬元或以下自用住宅按揭成數至七成,並即時暫停壓力測試。地產業界普遍歡迎上述措施,指可減低買家負擔,有助推動市場需求,美聯料未來4個月成交有望急升70%,不過,今日地產股股價表現反覆,急彈過後升幅大為收窄甚或倒跌,其中新世界發展(00017-HK)曾飆近一成,收市則升不足3%,先前有大行指撤辣可能只短期刺激樓市交投,今年樓價仍會下跌,地產股應趁勢沽出抑或可再吼呢?

*即日起毋須再繳三大辣稅,逾500宗「先免後徵」申請獲批*

　　陳茂波表示,政府一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後,政府決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施,即由今天起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。政府認為在當前的經濟及市場情況下,有關措施已無需要。

　　他提及,政府去年10月25日宣布調整住宅物業需求管理措施,有關調整包括額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半,以及為外來人才置業印

花稅實施「先免後徵」安排。當中,「先免後徵」安排深受歡迎,已有500多宗申請獲批,證明香港對外來人才的吸引力。

*放寬3000萬或以下自用住宅按揭成數至七成,即時暫停壓力測試*

　　另外,金管局今日向銀行發出指引,即日起修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成

;價值3500萬元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況,價值3000萬至3500萬元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。非自用住宅物業的按揭成數上限則由五成調升至六成。此外,非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈等)的按揭成數上限由六成提升至七成;以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由五成提升至六成。此項修訂適用於住宅和非住宅物業。

　　金管局表示,美國聯邦儲備局近期表示,美國加息周期可能步入尾聲,未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低,適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。另金管局指,2017年6月收緊物業發展項目融資比率,鑑於目前房地產市場情況,適宜將相關比率上限回復至2017年以前的水平。換言之,整體物業發展項目的最高融資比率由物業完成後預期價值的五成調升至六成,當中地價成本融資比率上限由四成調升至五成,建築成本融資比率上限由八成調升至100%。此外,就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口,相關的額外資本要求同時取消。以上所有修訂即日生效,適用於今日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。

*會德豐:減低買家負擔助推動需求,戴德梁行:助提振市民入市信心*

　　會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示,歡迎全面「撤辣」,直接減低買家的稅項負擔,有助推動需求增加。今次「撤辣」能夠真實反映市場置業需求,刺激本地人及海外人士置業自用

,並吸引投資者重投物業投資市場,集團將配合市場氣氛,會積極籌備新盤推售。恒地(00012-HK)亦稱,歡迎政府回應市場需求變化,相信撤銷辣招及金管局修訂物業按揭逆周期措施,可幫助市民置業換樓,帶動物業成交量增加,並可吸引更多專才來港置業。

　　戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示,非常高興政府回應市場訴求,撤銷所有住宅物業需求管理措施,相信樓市會有序調節,朝健康方向發展。現在困擾樓市有三大因素,分別是息口高企、「辣招」,以及經濟和股票市場不景氣。隨著政府全面撤辣,相信有助提振市民入市信心,刺激成交量,進而活化換樓鏈。假如聯儲局能於年內開始減息,將更有助樓價回穩,預計下半年樓價有望從現時低位回升。畢馬威中國稅務合夥人何家輝亦歡迎政府全面撤銷樓市辣招,認為可幫助市民及吸引人才來港居住。

*美聯:撤辣料助穩定樓價,未來4個月成交有望升70%*

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示,財案順應民意全面撤辣,停壓測更是意外之喜,對政府措施表示歡迎,料可即時為樓市帶來正面影響,穩定樓價,料未來4個月一手及二手的住宅物業成

交有望急升70%。香港置業行政總裁馬泰陽認為,全面「撤辣」有助穩定市場對樓市的信心,釋放更多短期供應,有利物業交投加快復常,料3月樓市將會「陽春」再現,估計2024年新盤銷售量按年升約24%至約1.3萬宗,一二手住宅交投有望重上6萬宗以上水平。配合按揭鬆綁、暫停壓力測試、息口有望見頂,料物業流通率將會由低位回升至約3.8%,樓價全年有望升3至5%。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,取消三大辣稅相信有助吸引本地長線投資者重投物業市場,及可有效吸引海外資金重投香港物業,料助市場回歸正常流通量,首季將迎來成交量小陽春,按季有望增加70%。惟在貨尾量壓力下,相信上半年樓價微升5%。

*瑞銀:撤辣或只刺激交投4至16周,今年樓價料仍跌5至10%*

　　值得一提,瑞銀近日發表研報已預料,港府將撤銷所有住宅相關的印花稅,並會推出更多措施吸引內地旅客來港。相信撤辣後將對地產商的股價和實質樓市帶來一次性的刺激,但正面的市場情緒可能不會持久,預料即使全面撤辣,今年本港樓價也將跌5%至10%。

　　瑞銀解釋,本港住宅供應仍然充足,預測今年可供出售的一手樓單位數量將達5.1萬個,意味需要超過3年的時間來消化存貨;而在信貸環境收緊的情況下,高槓桿的地產商可能會降價

推盤,以加速現金回籠。此外,租金回報率和按揭成本之間的逆差亦持續打擊投資需求。預期樓市於今年上半年仍將面臨挑戰,但如果住宅租金進一步恢復和按揭利率下降,市場情緒可能會在下半年改善。而參考2019年貸款成數上限放寬和去年10月施政報告「減辣」,預期撤辣可能只能刺激市場交投4至16周。

*摩通建議趁勢沽售地產股,滙證看好信置長實中銀香港等*

　　摩通亦預計政府有可能完全「撤辣」。先前的減辣措施沒有帶動本港地產股股價,但如果政府完全撤辣則是一個上行驚喜,預計屆時股價將於短期內造好,但建議投資者趁勢沽售。由於樓市較受利率及經濟和股市信心所帶動,料撤辣僅在短期內刺激成交,並不能扭轉樓價下跌趨勢。

　　滙證則稱,任何減辣的消息可刺激樓市成交及穩定樓市,意味可改善發展商的盈利前景,並減低銀行貸款壓力,因房地產行業佔銀行去年上半年本港貸款約34%至55%,而建築公司也

會因此受惠,看好信置(00083-HK)、長實(01113-HK)、中銀香港(02388-HK)及中國建築國際(03311-HK),評級均為「買入」。不過,目前未售房屋及按揭利率高企,不預期辣招放寬後樓價會出現V型反彈。

*黃德几:可刺激成交樓價料可止跌,長實現價可吸*

　　金利豐證券研究部執行董事黃德几表示,財政預算案為樓市全面撤辣合理,因為十大屋苑近期錄很少甚至零成交,市場已陷於冰封,對各行各業都有影響。而金管局暫停「加2厘」壓力測

試及調升樓按成數上限更是錦上添花,事實上在息口見頂、減息在望的情況下再實施「加2厘」壓力測試已不合時宜,而調升樓按成數上限將促使買家到銀行做樓按,總好過被迫去做二按利息更高,應不用擔心令負資產宗數增加。而在推出一連串鬆綁措施後,無論本地及內地海外買家入市意欲都有望提高,供求關係改善下,可望刺激成交,而已由高位回落不少的樓價料至少可以止跌。

　　至於地產股是否可再吼?黃德几指,隨著多項鬆綁措施推出,買家積極性提高,地產商會較積極推新盤,推盤亦會較暢順,但部分地產股近一個月炒作撤辣預期已升水不少,新地(00016-HK)及新世界都已累升約一成,而因預期撤辣後成交大增,物業代理股美聯(01200-HK)更累升一倍。不過,本港地產股整體財政狀況健康仍可吼,其中長實財政狀況最好,現價可買入,其他則可待股價回落至20天線才吼。

　　在新一份財政預算案公布後,地產股普遍先急升後回順,其中新世界最多曾升9.8%至10.76元,收市則只升逾2%。地產代理美聯集團則飆升33%,收0.87元。

　　　　　　　　　　　部分地產股今日表現

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　　撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉