【復常炒D乜】通關在即憧憬樓市快見底,地產股獲唱好邊隻可吼?

　　《經濟通通訊社4日專訊》市場憧憬與內地通關可帶動本港經濟及樓市反彈,近期樓市氣氛好轉,本地地產股走勢亦向好,昨日全線上升,其中新地(00016)曾創超過一年半高位。

花旗料本港樓價首季見底,籲買入新地、九置(01997)及信置(00083),瑞銀亦指樓價和零售銷售有可能復甦。

*去年樓宇買賣及按揭宗數急跌,中原、經絡:通關等利好因素下將回升*

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,2022年整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄59604宗,總值5603.5億元,按年分別下跌38%及38.9%

,宗數創32年新低,金額則創6年新低。不過,隨著美國加息放緩,以及通關在即等利好消息刺激,近期樓市氣氛好轉,成交增加,將於今年1月底登記數字開始反映。

　　另經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,去年全年現樓按揭宗數錄得83421宗,按年減少18.7%,創6年新低;全年樓花按揭宗數則為4050宗,按年減32.2%,創11年新低。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,2022年香港受新冠疫情及加息陰霾下,樓市跌勢不斷,新盤銷售未如理想,二手交投同樣疲弱,從而影響按揭市場。現時防疫措施大幅放寬,加上通關在即等利好因素,有助發展商加快推盤步伐,料今年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長。

*十大屋苑周末成交飆近六成,中原:樓市小陽春成雛形*

　　此外,中原地產公布,十大屋苑在上周末錄得27宗成交,按周多58.8%,創9個月新高,累計3日假期錄31宗成交,創2011年後12年來的新年長假期成交新高。中原地產亞

太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,中港兩地通關及美國加息放緩等消息推動樓市現報復式反彈,買家趁農曆新年樓價反彈前加快入市步伐,樓價較高位低15%至20%放售即可獲承接,料樓市小陽春已成雛形,相信樓價短期內成功尋底。

　　另據美聯物業分行統計,元旦周末十大二手指標屋苑錄得約29宗買賣成交,創出去年4月中以來37個周末新高,並按周續升約61.1%,連升3個周末。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示,市場憧憬通關將為交投及樓價帶來正面刺激作用,加上樓價由去年高位回落15%,帶動剛過去的周末二手交投,樓市將出現「大陽春」,首季一二手交投將齊升,樓價亦會回升。

*花旗料本港樓價首季見底,首選新地九置信置*

　　花旗近日發表研究報告指,預期本港樓價首季見底,但首季先跌5%,全年則升5%,潛在催化劑包括第二季本地按揭利率見頂、通關,以及首季或有寬鬆政策推出。內地持續放寬防疫措

施,今年通關,利好本地奢侈品零售。雖然消息同時利好寫字樓市場,惟大量新供應應市或致租務前景疲弱。低負債的地產股表現料會優於大市,將信置評級由「沽售」升至「買入」,目標價由9.9元上調18%至11.7元,首選新地、九置及信置,其中新地目標價由114.6元升至127.8元,九置由48.4元升至53.9元,均予「買入」評級。

　　花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管廖嘉豪預料,美國聯儲局於今年2月再加息0.5厘後,3月和5月的加息幅度都減慢至0.25厘,而市場普遍預期美國經濟或於今年陷入衰退,利率期貨市場定價正暗示今年下半年聯儲局政策或轉向,預期有機會在今年底首次減息。財富管理業務高級投資策略師陳正犖指,隨著美國加息周期在上半年完結,香港同業拆息以及按息也會見頂,將利好潛在買家的入市情緒,而樓價已累計從高位回落約18%,抵銷了按息上升帶來的成本壓力,加上本港與內地通關或帶動部分內地投資者需求於下半年回升。

*美銀料今年樓價跌4至8%,較看好恒隆希慎領展*

　　不過,美銀證券表示,美國潛在經濟衰退壓力下,預期香港樓市今年上半年未見明顯起色,相信要到第四季才見到復甦,預期今年樓價將下跌4%至8%。料美國今年首季會再次加息75

個基點,至第四季才可能減息,因此預計香港按揭利率仍會繼續上升並在高位維持一段時間,雖然內地重新開放是利好因素,但並不是「萬靈藥」。惟美銀將本港地產收租股目標價平均上調16%,較看好恒隆(00101)、希慎(00014)及領展(00823),但維持對恒地(00012)「跑輸大市」評級。

　　瑞銀則指,住宅樓價和零售銷售有可能復甦,較看好新地和恒地,又認為香港零售收租股將是通關最大受惠者,尤其是位於旅遊區的商場,如九置、希慎和新地,因在2019年疫情前,內地遊客的消費曾佔香港零售業總銷售額約35%。

*熊麗萍:地產股可吼新世界恒隆,計及息率領展更值博*

　　熊麗萍又指,香港地產股已見很大折讓,而息率因股價跌了很多才有那麼高,反而不要太著意,往後最重要看收入可否回復,其中銷售暫未太樂觀,但租金收入或可逐步提升。另如計及息率、通關及本地零售,領展更值博,現價息率仍近5厘,美國債息回落亦減輕對這些收租股的沽售壓力,可分注買入。至於恒地,估值雖有大折讓,息率亦算高,但賣點不多,既不是主打商場,暫又沒有大項目推出,現價不值博。

　　地產股今日上午普遍承接昨日升勢造好,不過升幅都不大,其中新地及九置更偏軟。

　　　　　　　　　　部分地產股今日上午表現

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　　撰文:經濟通市場組、採訪組　整理:李崇偉