黃金周樓市未見起色大摩狠踩，內房普跌碧桂園龍湖插逾半成

　　《經濟通通訊社１１日專訊》儘管政府近期頻繁出台政策刺激買樓需求，但十一長假期間內地一手住宅成交仍未走出低谷，大摩料明年第三季銷售才會反彈，碧桂園（０２００７）、旭輝（００８８４）及合景泰富（０１８１３）等均遭降評級及狠劈目標價。另內房近日陸續公布９月銷售數據，民營內房銷售表現仍不濟，且隨著債務到期壓力上升，多隻內房債再遭拋售，今日內房股普遍下挫，其中碧桂園及龍湖（００９６０）都跌逾半成。

＊中指院：國慶假重點城市新房銷售面積跌３８％，買樓人士仍觀望＊

　　中國指數研究院公布，國慶長假期間，重點監測城市的新建商品住宅成交面積按年下跌３７﹒７％，以日均成交面積計算，２１個重點監測城市當中，杭州跌幅最大，按年跌８０％，

北京亦跌逾６０％。中指院表示，樓市相關政策持續優化一定程度上修復了市場信心，連同國慶期間企業加大銷售力度，部分城市樓市活躍度有所提升，但短期來看買樓人士仍持觀望態度。

　　另克而瑞數據顯示，十一長假期內，內地４０個重點城市一手住宅成交９６﹒２萬方米，按年下跌２６％。一線城市按年跌５８％，二線及三線城市分別跌１８％及９％。該機構直言，期內局部城市熱度回升主要是「以價換量」的短期效果，本季樓市難言樂觀，預期全年整體成交規模回落２０至３０％。惟另一研究機構貝殼指，內地二手樓銷售明顯回暖，５０個主要城市的二手住宅成交量在十一長假大升５４％，其中東莞、成都、廈門及佛山等成交量是去年兩倍以上。

＊大摩料明年第三季銷售才反彈，降內房今年至後年盈利預測＊

　　摩根士丹利認為，內地短期內不會推出重大刺激措施，在買家信心仍然疲弱，以及經濟前景不明朗下，市場要透過自然調節復甦，因此復甦需要一段很長時間，估計至明年第三季銷售才會

反彈，下調內房股今年至後年盈利預測１２％至１６％。大摩又指，雖然內房銷售已見底，估值亦跌至紀錄低位，但行業短線缺乏催化劑，建議投資者審慎，將行業評級降至「與大市同步」，其中碧桂園及旭輝評級由「增持」降至「與大市同步」，目標價分別由５﹒７９元及３﹒７３元降至１﹒９２元及０﹒８元。合景泰富則由「與大市同步」降至「減持」，目標價由２﹒６９元降至０﹒９６元。其他包括中海外（００６８８）、華潤置地（０１１０９）及龍湖等也一律下調目標價，潤地目標價由４５﹒１９元降至３８﹒９８元，中海外由３０﹒０４元降至２３﹒８４元，龍湖由４６﹒１元降至２６﹒９７元，同維持「增持」評級。

　　野村則對內地一手樓銷售疲弱不感意外，指人民銀行近期的寬鬆政策針對刺激用家及提升住房需要，估計有助釋放一、二線城市需求，第四季銷售將有改善，而政策亦會持續鬆綁，短期仍看好該行追蹤的內房股，首選潤地，並看好中海外及貝殼（０２４２３）。

＊多地下調首套房貸利率低至３﹒７％，深圳樓盤大幅度折扣促銷＊

　　其實，政府近期已頻繁出台政策刺激買樓需求。國慶假期前人民銀行、銀保監宣布階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在２０２２年底前階段性維持、下調或

取消當地新發放首套住房貸款利率下限，至少２３個城市符合新政要求。據內媒報道，多個城市在國慶假期後已下調首套房貸利率，最低至３﹒７％水平。

　　另人行國慶假期前宣布下調首套個人住房公積金貸款利率，財政部、稅務總局同時宣布購房退稅優惠。據內媒報道，深圳地產商在國慶假期間加大力度促銷，以大幅度折扣、「送大禮」等方式吸引購房者。多個住宅新盤項目都推出８﹒８折到９﹒６折的折扣活動，也有商務公寓以「工抵房」名義推出特價房，龍華區更有商務公寓推出的折扣相當於備案價的５折。此外，據內媒報道，包括江西南昌、河南鄭州、吉林長春等超過１９個內地城市為提振樓市開展購房促消費活動，在指定時間內購房即發放消費券，其中江西南昌紅谷灘區發放３萬至４萬元人民幣消費券。

＊民企上月銷售仍不濟碧桂園跌三成，多隻內房債再遭拋售＊

　　另方面，內房股近日陸續公布９月銷售數據，華潤置地９月實現總合同銷售金額約３０７億元（人民幣．下同），總合同銷售建築面積約１２４﹒９９萬平方米，分別按年增加３８﹒８％

及１０﹒２％。中海外９月合約物業銷售金額約２２８﹒２６億元，按年上升１２％；相應的已售樓面面積約１２３﹒８８萬平方米，按年上升１２﹒４％。不過，民營內房銷售仍不濟，其中碧桂園９月合同銷售金額約３２０﹒２億元，按年跌３０％。綠城中國（０３９００）９月自投項目銷售額１５７億元，按年下降約２５﹒９％。禹洲集團（０１６２８）９月合約銷售金額按年跌７４﹒９％至２２﹒６８億元，弘陽地產（０１９９６）銷售金額跌３０﹒５４％，德信中國（０２０１９）則跌３７﹒３７％。

　　此外，隨著債務到期壓力上升，內房債風險再度加劇，再遭投資者拋售。「１５世茂０２」盤中下跌２４﹒２４％，「２１旭輝０２」下跌２３﹒９１％，均觸發盤中臨時停牌。地產美元債亦出現下跌，旭輝２０２４年到期６﹒５５％債券每１美元面值買價下跌２﹒６美分至１２﹒８美分，碧桂園２０３１年到期３﹒３％票據每１美元面值買價下跌１﹒２美分至２０﹒７美分。

　　今日內房股普遍下跌，除龍湖及碧桂園跌逾半成外，其餘大多跌１至４％。

　　　　　　　　　　部分內房股今日上午表現

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　　撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉