香港樓價 還可以再升嗎？

近來，不時接到讀者要求，想我在本欄預測一下明年樓價的走勢。下筆的時候，我覺得有點為難。因為，我發現如果實話直說，定會惹來批評，說我為了私利，不惜要全港市民付出代價；但若是要我為了政治正確而不說真話，那就有違我一貫的作風，亦無法改變將會發生的事實。所以我決定不去理會可能惹來的批評，把我個人的觀察所得，與讀者分享，由讀者自行作出判斷。

香港人對自己的居住環境大都不甚滿意，想換樓改善生活環境的人相當多。他們都希望樓價可以廉宜一些，令他們可以換一個大一點的單位，每月供樓的負擔亦可以輕鬆一些。而對於那些尚未置業的年輕人來說，則更渴望看到樓價大幅回落，那他們就可以更快儲夠買樓所需要的首期；購得物業後，就更有條件去組織自己的新家庭。

雖然，社會上有這麼多的人想樓價回落，但決定樓價走向的並非民意，而是市場上的供求形勢。香港行市場經濟，特區政府不能像內地政府那樣實施限價政策——規定地產商開盤時定價不可超過某個水平；而對於二手市場的交易，凡是成交價格超過某個水平的，政府連產權登記也不予辦理。在香港，只要買賣雙方你情我願，樓價升至甚麼水平，政府都不會左右。

無疑，社會上已有很多人都買不起樓，但樓宇並不需要社會上所有人都買得起。因為私人住宅市場每年的新供應不外二萬個左右，但全港有二百五十萬個家庭，只要其中1%的家庭買得起樓，又覺得買了樓會有得益，這二萬個新供應就不夠分。地產商就不用削價求售，甚至可以邊推盤邊加價，並在討價還價時穩佔上風。

現時在市場上買樓的人，的確並非全是用家，如果只容許用家買樓，社會上的準買家一定會大幅減少，而樓價亦會明顯地出現回落。但如此對待有錢在手的投資者，勢必破壞資本主義社會的運作，令擁有鈔票的價值大減，社會可能因而失去動力。

再者，如果沒有投資者買樓收租，未有錢或有錢而又不想買樓的人，可以用甚麼方法解決居住問題？因此，全世界除了極少數社會主義國家外，都不會全面禁止國民買樓作投資，最多不予這類買家有政策優惠罷了。特區政府已對這類投資者徵收懲罰性的印花稅，可惜一樣無法完全阻止這類人入市。

在這種情況下，香港的樓價一定不會只反映用家的購買力，它還得反映投資者的偏好與實力。
經過這麼多年的QE(美國雖已經開始縮表，但日本與歐洲依然未停)，香港社會上資金十分充沛，銀行的存款已超過12萬億，相等於20年房地產的交易金額，足以買起全港私人市場上所有的住宅物業。只要這麼龐大的資金中有極小一部分流入房地產市場，就足以推動本港樓價作進一步上升。

現時本港的樓價正處於歷史高位，意味著入市的投資者大都處於盈利狀態。這種狀態只會令他們意氣風發，而不是令他們審慎。因此，明年的樓市仍會由投資者主導，樓價的升勢看來不易逆轉。

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