香港樓價 還可以再升嗎?
※來源:財華社

近來,不時接到讀者要求,想我在本欄預測一下明年樓價的走勢。下筆的時候,我覺得有點為難。因為,我發現如果實話直說,定會惹來批評,說我為了私利,不惜要全港市民付出代價;但若是要我為了政治正確而不說真話,那就有違我一貫的作風,亦無法改變將會發生的事實。所以我決定不去理會可能惹來的批評,把我個人的觀察所得,與讀者分享,由讀者自行作出判斷。

香港人對自己的居住環境大都不甚滿意,想換樓改善生活環境的人相當多。他們都希望樓價可以廉宜一些,令他們可以換一個大一點的單位,每月供樓的負擔亦可以輕鬆一些。而對於那些尚未置業的年輕人來說,則更渴望看到樓價大幅回落,那他們就可以更快儲夠買樓所需要的首期;購得物業後,就更有條件去組織自己的新家庭。

雖然,社會上有這麼多的人想樓價回落,但決定樓價走向的並非民意,而是市場上的供求形勢。香港行市場經濟,特區政府不能像內地政府那樣實施限價政策——規定地產商開盤時定價不可超過某個水平;而對於二手市場的交易,凡是成交價格超過某個水平的,政府連產權登記也不予辦理。在香港,只要買賣雙方你情我願,樓價升至甚麼水平,政府都不會左右。

無疑,社會上已有很多人都買不起樓,但樓宇並不需要社會上所有人都買得起。因為私人住宅市場每年的新供應不外二萬個左右,但全港有二百五十萬個家庭,只要其中1%的家庭買得起樓,又覺得買了樓會有得益,這二萬個新供應就不夠分。地產商就不用削價求售,甚至可以邊推盤邊加價,並在討價還價時穩佔上風。

現時在市場上買樓的人,的確並非全是用家,如果只容許用家買樓,社會上的準買家一定會大幅減少,而樓價亦會明顯地出現回落。但如此對待有錢在手的投資者,勢必破壞資本主義社會的運作,令擁有鈔票的價值大減,社會可能因而失去動力。

再者,如果沒有投資者買樓收租,未有錢或有錢而又不想買樓的人,可以用甚麼方法解決居住問題?因此,全世界除了極少數社會主義國家外,都不會全面禁止國民買樓作投資,最多不予這類買家有政策優惠罷了。特區政府已對這類投資者徵收懲罰性的印花稅,可惜一樣無法完全阻止這類人入市。

在這種情況下,香港的樓價一定不會只反映用家的購買力,它還得反映投資者的偏好與實力。
經過這麼多年的QE(美國雖已經開始縮表,但日本與歐洲依然未停),香港社會上資金十分充沛,銀行的存款已超過12萬億,相等於20年房地產的交易金額,足以買起全港私人市場上所有的住宅物業。只要這麼龐大的資金中有極小一部分流入房地產市場,就足以推動本港樓價作進一步上升。

現時本港的樓價正處於歷史高位,意味著入市的投資者大都處於盈利狀態。這種狀態只會令他們意氣風發,而不是令他們審慎。因此,明年的樓市仍會由投資者主導,樓價的升勢看來不易逆轉。

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