佳兆業(01638):突擊降價新"帶頭大哥"業績躁動

一邊開戰略合作伙伴大會描繪宏圖，一邊最高每平方米降價1萬元回籠資金，過去一周，佳兆業（01638.）在業績上的壓力與沖動表露無疑。

截至6月1日，打折的三個樓盤共計110套8折特價房已基本賣完，回籠資金近3億元。

5月31日，降價第三天，佳兆業集團在深圳召開“2010年戰略合作伙伴大會”，大會披露2010年公司可銷售面積將達到147萬平方米，新開工面積預計將達到216萬平方米，至年底，在建項目建筑面積將達到410萬平方米。

作為深圳第一批降價的在售樓盤，佳兆業否認降價是緣于資金壓力。在6月3日的股東大會后，佳兆業董事局主席郭英成表示，降價銷售是為配合4月的樓市調控政策，測試市場的剛性需求。

甩賣主力樓盤

佳兆業在5月28日的大規模降價銷售被市場解讀為“帶頭跳水”。

28日中午，佳兆業在深圳的三個在售樓盤，金翠園、茗萃園及上品雅園開始促銷，三個樓盤各推出20-60套不等的單位，以8折左右的優惠價發售，最大優惠幅度高達1萬元/平方米。

郭英成透露，從5月28日到31日，在深圳三天的促銷活動中，以10%的折扣對較差的樓盤進行銷售，每天的銷售額回升到1億元左右，未來將根據市場的變化考慮是否降價。如果市場表現不好，下半年還將繼續考慮降價銷售策略。

實際上，此次降價的樓盤是佳兆業在深圳的三個主力項目。一季度，佳兆業深圳公司以超過61157平方米和720套的銷售量，成為深圳的銷售冠軍。該銷售業績就是由此次降價的三大項目茗萃園、金翠園和上品雅園貢獻。

此次，佳兆業被認為是“真降”的帶頭大哥。此前，深圳先后有10個以上樓盤全新開盤，雖然多數定價較先前預期有1—2成下調，但若與去年底或前一期單位相比，價格仍有一定上漲，只是漲勢明顯變緩。相比之下，大部分在售樓盤無一例外地選擇了不降價。因此佳兆業本次三盤聯手大促銷，實質上已經成為深圳第一批降價的在售樓盤。

香港輝立證券房產分析師陳耕認為作為區域級的地產公司，近期以七、八折銷售的靈活方式讓步，回籠資金，是基于公司生存的考慮，屬于正常范圍。

佳兆業的兩成降價被時富金融房產分析師李雷雨解讀為拋棄部分暴利的回歸。他估計佳兆業拿地的價位大概是在400-600元/平方米，土地成本很低，而佳兆業2009年資產負債比較高，所以今年采取降價策略。另外，房地產商們今年降低30%—40%的售價，應該無所謂，問題不大。

業績沖動

年報顯示，2009年度，佳兆業合約銷售金額為60.2億元，同比增長了114%；實現營業額46.722億元，同比增長50.2%；毛利增加52.2%至13.201億元。

盡管宏觀調控當前，但佳兆業還是抑制不住業績上的沖動，郭英成曾宣布，2010年公司的銷售目標為100億元，這將比2009年有六成左右的增長。首席財務官張鴻光表示，這樣大幅的增長速度在剛剛上市后是正常的表現。

“從財務角度考慮，由于房企于年初都有全年銷售指標，如果沒有成交量就會影響業績，尤其境外上市公司較注重這點。而且佳兆業等房企，都有對外借款、融資等，如果資金壓力較大，可能通過降價去完成成交量，以保證償債能力。”佳兆業降價后，深圳地產分析人士風林火說。

業績沖動顯而易見。

就在旗下樓盤大張旗鼓降價銷售時，5月31日，佳兆業集團在深圳召開 “2010年戰略合作伙伴大會”，大會披露2010年公司可銷售面積將達到147萬平方米，新開工面積預計將達到216萬平方米，至年底公司在建項目建筑面積將達到410萬平方米。

佳兆業絲毫不掩飾自己的野心，并展開了一系列令人眼花繚亂的動作。先是去年底與生命人壽保險股份有限公司成立策略聯盟，共同拓展商業地產業務；今年3月與海航置業控股(集團)有限公司成立策略聯盟，準備在房地產行業產業投資基金、合資組建房地產投資公司等方面加強合作；在3月底，又宣布與李嘉誠旗下的長實集團合作開發華為科技城。

不過，降價并不能解決一切問題，對珠三角特別是深圳的高度依賴使得佳兆業的業績分布并不均衡。

目前，佳兆業名義上已經進入珠三角地區、長三角地區、成渝地區及中部地區的10個核心城市，但2009年60.2億元的銷售額中，來自珠三角的合約銷售占77％，來自長三角及成渝地區的只有8億元及5.6億元。

在珠三角的銷售中，又以深圳貢獻最大，2009年，僅香瑞園、茗萃園兩個項目便實現了將近20億元的銷售額。上述佳兆業內部人士稱，佳兆業下半年將會在深圳推出27萬平方米的供應，包括上品雅園、金翠園兩個新項目，以及茗萃園二期1000多套單位。

但2008年的調控表明，以深圳為代表的一線城市歷來是受調控影響最嚴重的地區。此輪調控之下，深圳市成交下滑明顯，5月份全市一手房成交1732套，環比下降約46%。

佳兆業的另一個隱憂是高額負債。

在年報業績會上，佳兆業首席財務官張鴻光曾表示，集團凈負債比率由2008年的184.2%，降至2009年的42.5%，但其負債總額仍高達113.5億元。為此，佳兆業在4月22日發行了總額為3.5億美元的5年期美元債券，票面利率高達13.5%，打破了此前恒大地產保持的13%的息率紀錄。