二次調控下北京中高端別墅表現出眾

“二次調控”的重拳使“銀十”幾近泡湯，卻難抑別墅市場的成交，相關數據顯示，北京別墅市場呈供需兩旺態勢，中高端項目表現尤其出眾。

中新社援引京華時報11月5日的報道稱，9月底多部委聯合推出的“組合拳”已經滿月，二次調控的重拳使傳統意義上的“銀十”幾近泡湯。然而，二次調控卻難抑別墅市場的成交，相關數據顯示，北京別墅市場呈供需兩旺態勢，有不少別墅項目，尤其是中高端項目表現出眾，另有一些高端項目比如金科王府等有望在年內入市。業內專家認為，二次調控之所以難擊別墅市場的重要原因之一就是受外部宏觀經濟走勢的影響，寬松的貨幣政策和不斷上揚的CPI迫使資金進入保值通道，別墅市場成為保值的首選。

別墅市場表現出眾

“新五條”的出臺，使原本回暖的成交量受到抑制，根據北京市房地產交易管理網公布的數據顯示，北京10月份共成交期房商品住宅6894套，現房商品住宅為786套。環比9月份的成交高峰，期房、現房商品住宅的成交套數分別下降了36.1%和45.0%，結束了北京樓市連續4個月的上漲態勢。另據相關機構統計，10月份共有20個項目推盤入市，提供房源5173套。環比9月份，開盤個數減少了14個，供應套數下降了49%，10月份北京樓市呈現供需雙降的局面。

除“新五條”之外，10月19日晚出臺的加息使處于觀望中的市場雪上加霜，該政策嚴重影響購房者的升值預期，業內專家認為，一旦進入加息周期，將會持續幾年之久，經由多數加息過程，這將對房地產市場產生持續的負面影響。

房地產市場的整體成交情況不容樂觀，然而，別墅市場卻呈現供需兩旺，穩中有升的態勢。搜房網數據監控中心統計數據顯示，10月，北京別墅市場總體成交并沒有呈現預期中“銀十”的繁榮景象，成交套數、成交面積、成交金額和成交均價在9月成交的基礎上均有不同程度的回落。但在10月成交的所有別墅項目中，中高端別墅(總價600萬元/套以上的別墅)走勢繼續上揚，共售出162套，占總成交量的61.60%，持續著中高端別墅項目統領北京別墅市場的局面。

同時，該統計數據還顯示，10月，北京別墅僅有御湯山一項目有新增供應，新增別墅64套，總面積為26789.4㎡，供銷套數比為1:4.11，持續呈現著供不應求的態勢。

10月，北京別墅市場總成交263套，環比下跌22.87%，與09年同期相比，下跌57.03%；成交面積為9.30萬㎡，比9月份下跌30.61%，同比跌55.53%；銷售金額為25.40億元，與9月相比，減少了13.13億元，環比下跌34.08%，同比跌34.50%；10月成交均價為27323元/㎡，與9月相比小幅下跌，跌幅為1429元/㎡。在搜房網數據監控中心所監控98個項目中，成交項目有47個，即48%的別墅項目有成交。

9·29政策的出臺對別墅市場造成了一定的壓力，但最終的統計表明，中高端項目特別是千萬級別的項目始終保持在平穩的銷售范圍。在當今的金融背景下保值增值能力較強的高端別墅，再度成為頂級人士的資金避風港，尤其是地處城市核心的千萬級別墅，備受高端人士青睞。

客群穩定供需兩旺

華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理公衍奎表示，外部寬松的貨幣政策和CPI的不斷攀升，使得貨幣必須選擇一個合適的通道來實現保值和增值的功效。就目前的市場來開，一些游資和熱錢進入股市、黃金市場等，但是我們看黃金已經漲的很高了，能否進一步增值是值得考量的。

另外，別墅市場是不同于普通住宅市場的一個高端市場，兩者需求和供給形式都是不一樣的，在普通住宅市場，很多人很可能為了房價的小幅漲跌而猶豫，在別墅市場，剛需客戶只要看中了就會毫不猶豫地買下，并且50%——70%都是一次性付款，提高首付和利率對于這類人群幾乎沒有什么大的影響。

以此來看，就不難理解別墅市場穩中有升的現象，實際上，別墅市場的需求方基本上不受政策調控中規定的“三套房”“首付比例”等措施和限制的影響，這個群體在購房時首要考慮的是產品本身，即產品所在的地段、產品的品質和產品的配套，而不是總價的多少。開發商要做的就是產品的保證。

從別墅市場的供給方面來說，中央別墅區、西山別墅區、亞奧京北別墅區、懷密別墅區、潮白河別墅區等的供應量是比較充足的，此外，記者看到，金科旗下的豪宅項目金科王府的工地上熱火朝天，整個工程都在緊鑼密鼓的建設之中。其相關負責人表示，該項目的售樓處及樣板間有望在11月初開放。

別墅市場品質為王

新政在更大程度上影響的是購房者對別墅市場的信心，在政策調控之下，能異軍突起的別墅項目必定是以其品質為基礎而獲得良好業績，實際上，市場中能夠逆市而為的都是具有真正稀缺居住價值的項目，比如龍湖的頤和原著、金科的王府等。

業內普遍認為，地段、品質、配套是豪宅的必備條件，也是產品是否具有競爭力的重要標準。其中，地段是第一位的，它是產品的載體，著名的別墅大多有自己獨特的地理位置，比如頤和原著之所以熱賣的重要一點就是具有毗鄰頤和園的優勢，而金科王府受期待的原因是可以享受小湯山的溫泉資源；其次就是品質，任何項目的品質都必須有保障，客戶才會認可，在這方面比較有特色的就是金科王府的純法式風格；再次，就是配套成熟，最重要的是服務配套，不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足，要配有會所、高檔超市、室內健身房等。

記者在走訪購買高端別墅的客戶群時發現，絕大多數的客戶對別墅的抗跌性比較看好，在他們眼中，豪宅市場是比較平穩的，雖然在一定程度上，別墅價格的漲幅低于住宅和公寓等，但從長遠來看，別墅的抗跌性較強。他們買房子的目的一方面是當做收藏，另一方面也是保值的渠道。因此，只要人民幣升值和通貨膨脹的預期還在，為了規避風險，購房者更傾向于把資金投入到別墅中。

(徐志嬌 編輯)

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