【專家言論】光控唐焱︰何文田地王只反映發展商看好豪宅市道

香港政府昨天拍賣何文田佛光街地皮，成交價遠超市場預期，高達109億港元，較拍賣開價68億元高出六成，成為九龍區新地王，每平方尺樓面地價12,540元，未計建築成本及其他開支，已較同區二手平均尺價約11,000元為高，建成後推出市場時，必然是天價，平均尺價在20,000元以上，幾乎是必然的。

何文田佛光街地皮，是政府過去8年來首度主動推出拍賣的土地，明顯是為了增加土地供應，值得留意的是，該塊地皮曾錄得21次試勾失敗紀錄，如今一舉功成，可見大地主對後市仍然有十足信心，

投得地王的新地(00016-HK)的代理執行董事雷霆認為，成交價合理，因地皮質素優越，為傳統豪宅區，能發展為設施完善的豪宅物業。新地將獨資發展，預計總投資額約180億元，即每尺成本高達2萬元，當建成推出市場時，必然再度成為城中話題。

這次賣地締造了多項紀錄，打破了2004年長實(00001-HK)投得的同區天光道警察宿舍地皮的地價紀錄，當其時為94.2億元，較底價高出88%，折合每平方尺樓面地價5,476元，成為九龍區新地王。以史為鑒，當年長實以高價奪得九龍地王，如今看來實為明智之舉，不知10年後，投資者又怎麼看這次投地。

高達109億元的一塊地，只能屆居第二，因為本港賣地成績最高紀錄，乃1997年拍賣的小西灣地王，成交價118億元；當其時為樓市高峰時期，小西灣海景地皮被以信置(00083-HK)為首的財團以118.2億港元高價購入，當年平均每平方尺樓面地價為5,724元。不幸的是，隨後的亞洲金融風暴，幾令投得地王的信置，財政出現危機，不過最後這個項目最後仍為信置帶來可觀收益。

賣地成績好並不一定即時對地產股有利，當年信置的表現可見一斑，投資者還須看日後樓價走勢，以及市場資金流向。不過以新地這個老牌發展商的經驗及往績，可說是無寶不落，未來幾年的豪宅市場發展，將不容小?，其關鍵在於國內新興富豪，只要一小部分有興趣在港置業，發展空間之大，不可限量。值得留意的是，從最近幾次賣地的情況來看，發展商看好豪宅市道，而非對本港樓市全面看好。如此一來，地產商焦點必然是豪宅相關的地段，而投資者則以發展豪宅為主的地產商為投資目標。

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FINT[PFSTBMX,226,264]

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