3.52%:美國房屋再貸款違約率創歷史新高

位子不牢，房子難穩。受高失業率影響，美國一季度房屋淨值再貸款違約率升至3.52%的新高。之前公佈的抵押貸款違約率、房屋止贖量上升等跡象預示，美國樓市前景不樂觀。

美國銀行家協會週二發佈報告表示，房屋淨值再貸款違約率從去年四季度的3.03%升至今年一季度的3.52%。「失業率是推高這一違約率的主要原因。」該協會首席經濟學家James Chessen表示，「如果企業不增加僱員，經濟不出現明顯好轉，違約率很難有所改善。」

6月美國失業率升至9.5%，創26年來新高。據彭博社統計，2007年12月以來美國各大企業已裁員約650萬人。美國總統奧巴馬預計年內失業率很可能升至10%。

失業率高企已令銀行抵押貸款狀況嚴重惡化。美國財政部貨幣監理署和銀行監管局本周發表的一季度住房抵押貸款研究報告顯示，在美國全國性銀行超過6萬億美元、約佔全國總量64%的居民住房抵押貸款池中，不同類別貸款違約率均大幅上升。截至一季度末，優級、次優和次級抵押貸款嚴重逾期比例分別為2.9%、10%和16.7%。而美聯儲之前公佈的一季度全美銀行居民住宅抵押貸款拖欠率飆升至7.91%，遠高於上世紀90年代初樓市調整時的拖欠率。

中國國際金融有限公司海外市場分析師侯振海指出，最令人擔憂的是優級貸款違約率快速升至2.9%，去年同期此類貸款逾期率僅1.1%。「傳統違約風險很小的優級貸款一旦大量逾期，給銀行造成的損失將遠超次級貸款。目前優級、次優和次級抵押貸款分別占貸款總量的67%、10%和8%。」

這將給美國銀行業帶來沉重壓力。「雖然美國大型金融企業資產負債表經過海量融資後已大幅改善，銀行業會計準則大幅放款，但未來一兩年美國銀行業仍將飽受住宅抵押貸款違約的困擾，盈利能力的快速恢復將很難實現。」侯振海表示。

2月18日奧巴馬宣佈最新房地產市場救助計劃後，美國政府近幾月一直向各大銀行施壓，要求其更改還款條約，減輕美國房奴負擔，防止更多美國家庭因無力償債而進入止贖程序，但條約修改後仍然發生大量違約。4月，美國報告房屋止贖案例數量超過34.2萬，同比激增32%。《洛杉磯時報》日前警告稱，美國隨時可能爆發新一波房屋止贖潮，其中包括許多優質貸款者和持有浮動利率抵押貸款的房主。

總體來看，美國房屋市場正趨於穩定，主要原因是市場出現大量廉價止贖屋、政府提供諸多獎勵計劃刺激買氣，及房貸利率持續偏低。巴克萊資本經濟師Michelle Meyer7月3日發佈的報告預測，明年下半年美國房屋所有權被銀行收回數將達到高峰，房價可能再跌7%，頹勢將延續至明年底。

侯振海認為，儘管美國房價2006年見頂以來累計下跌約36%，但仍高於長期均衡水平。「雖然房價還在『跌跌不休』，但近期房屋銷售和新屋開工等數據有見底企穩跡象。此輪樓市調整時間有可能長於預期，下半年見底可能性很大，但快速恢復和繁榮恐難實現。」