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惠譽評級表示，中國決定分階段開始在小城市放開落戶限制，可能會將城鎮化進程引向部分三、四線城市，這將緩解大城市面臨的一些社會挑戰，同時一些專注中小城市的房地產商將從中受益。
惠譽首先認為，城鎮化朝中小城市轉移，將顯著緩解大城市的一些社會問題，包括房產價格上漲、交通擁堵、社會基礎設施、以及空氣和水污染等。
其次，惠譽認為，城鎮化方向的轉變必須循序漸進，以盡可能降低上述挑戰被復制到新興城市的風險。如果轉移成功，專注中小城市的房地產商將逐步從中收益，例如中國海外宏洋集團，碧桂園和恆大地產。
中共中央在上周的十八屆三中全會結束後公布了詳細的政策調整方案，第23點提出，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，同時強調了嚴格控制特大城市人口規模的必要性。
為了緩解一、二線城市在社會穩定問題上面臨的越來越多的挑戰，政府需要將城鎮化進程轉移至中小城市。惠譽指出，大城市面臨的主要挑戰，就是在嚴格的限購政策下房價仍舊居高不下，另一個挑戰是大城市正在遭遇交通和其他基礎設施的瓶頸制約，要解決尚需時日。更大的挑戰是，規模不斷擴大的中產階層對於空氣和水質量惡化的容忍度正在下降。
中國計劃將城鎮化率從目前的52%提高至70%，因此城鎮化在未來二十年內仍將是中國經濟增長的支柱。近期內，城鎮化進程將使固定資產投資保持在當前高位，特別是房地產和基礎設施領域。長期來看，惠譽還表示，城鎮化將推動經濟向以消費拉動增長的模式轉型。
資料顯示，為促使三、四線城市吸收新增人口，中國已做了不少準備工作，其中最重要的就是通過吸引合適的產業來創造就業機會。例如呼和浩特創建的以資源為基礎的工業園區，以及合肥的消費品制造中心。地方政府在加強交通和社會基礎設施建設的同時，也在擴大保障性住房供應量。
至於城鎮化轉移對於政府的挑戰，惠譽指出，三四線城市吸引人口的過程並非毫無風險，中央政府需加強協調以防止地方政府在擴大工業園區建設中出現同質化競爭，此外，地方政府在規劃商業開發用地時須特別注意，避免出現在成都和沈陽等某些二線城市的產能過剩情況。
至於房地產商需注意的問題，惠譽表示，渴望享受到城鎮化益處的房地產商需要滿足中小城市的迫切需求，特別是推出可以讓這些城市的中低收入人群負擔得起的住房；另外，房地產開發商也需要注意，並非所有的三、四線城市都會從城鎮化進程中受益，也並非所有的城鎮化成果都能在這一過程推進幾年後得到顯現。(J02)
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FINT[PFSTBMX,51,5101]
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