歐陽捷：三四線城市正在成為商業地產跑馬圈地的主戰場

金融界網站訊 11月24日—26日，2014觀點商業年會在廣州中心皇冠假日酒店舉行。本屆年會的主題為“互聯網時代的商業”。金融界網站為您進行全程圖文直播。

新城發展控股有限公司高級副總裁歐陽捷發表了題為“三四線城市商業地產的機會與購物中心樣本”的主題演講，歐陽副總提到，在2014年上半年，已經有176家購物中心在開發，2015年還有2700萬平方米新進入市場。2015年，據估計，全國購物中心總量將超過1萬家，購物中心這么大的量，分布嚴重不均衡，因為一線城市占據了83.5%，購物中心的主戰場目前還是在一二線城市，而一二線城市已經或者將要出現飽和甚至過剩。按照目前的統計來看，一二線城市人均購物中心的面積平均已經大於0.6平方米，這僅僅是一個購物中心。而三四線城市目前來看人均的購物中心面積還不到0.1平方米，所以我們認為三四線城市正在成為商業地產跑馬圈地的主戰場。

以下為部分文字實錄：

主持人：謝謝趙強先生。我們的演講環節繼續進行，有請演講嘉賓上臺，他是：新城發展控股有限公司高級副總裁歐陽捷先生。歐陽捷先生的演講題目是：三四線城市商業地產的機會與購物中心樣本。有請歐陽捷先生！

歐陽捷：尊敬的各位嘉賓，我向大家匯報的題目是“三四線城市商業地產的機會與購物中心樣本”。據公開報導，2013年全球在建購物中心超過了3900萬平方米，幾乎中國占了一半，在建面積排名前10的城市里面，中國占了8席。目前全國的購物中心總量，2013年底已經超過了3700家，2015年預計要超過4700家。那個時候我們的商業綜合體的面積要達到多少呢？估計要達到2.4億平方米，因為2013年底，每一家購物中心平均是7萬平方米，復合增長率超過32%。在這樣快速的增長過程中，購物中心已經遍地開花。

在2014年上半年，已經有176家購物中心在開發，2015年還有2700萬平方米新進入市場。2015年，據估計，全國購物中心總量將超過1萬家，購物中心這么大的量，分布嚴重不均衡，因為一線城市占據了83.5%，購物中心的主戰場目前還是在一二線城市，而一二線城市已經或者將要出現飽和甚至過剩。比如說像我們所知道的沈陽，沈陽的購物中心目前的總量已經超過了2000萬平方米，人均商業面積也已經非常高了，購物中心的面積超過0.8，如果把現在沈陽所有在建的和將要建設的購物中心面積全部算起來，據說要超過4200萬平方米。沈陽人口有多少呢？沈陽市的人口只有823萬，換句話說，每一個沈陽人，包括所有的商業的服務人員，全部走入購物中心，可能每人擁有一個衛生間。與此相仿的是，各個一二線城市都出現了相對飽和，包括武漢，人均商業面積已經超過香港。

按照目前的統計來看，一二線城市人均購物中心的面積平均已經大於0.6平方米，這僅僅是一個購物中心。而三四線城市目前來看人均的購物中心面積還不到0.1平方米，所以我們認為三四線城市正在成為商業地產跑馬圈地的主戰場。

我們也列舉了一些標桿企業在商業地產計劃在建和開業的購物中心，到2018年，就這幾家企業已經超過了520萬平方米，這是現在的計劃，未來還不排除有加快的趨勢。三四線城市目前已經成為一片藍海，三四線購物中心數量明顯偏少，消費模式急需升級換代，消費的商業業態也急於更新，而且三四線城市的居民也希望體驗與一線城市接軌的消費感受。

三四線城市的商業地產的空間究竟有多大？我們也做了一個估算，這個估算成立不成立業請各位專家來點評。我們看了一下，按照歐美市場和澳洲的市場，一個5到10萬人的小城市，基本上可以擁有一個購物中心。由於我們國家的國情和我們的購買力還不充分，所以我們按照20萬人口由一個購物中心覆蓋的話，我們看三線城市的常住人口均值是509萬，四線城市的均值是411萬，按照城市化率超過50%來計算，也就是一半的人生活在市區里面，這樣來算我們購物中心的容量也就是三線城市12個左右，四線城市11個左右。當然，未來隨著購買力的提升，隨著城市化的進程，購物中心的量還會繼續增加，但是繼續增加的量，我們相信不會超過2000家。

現在我們看到的是商業的購物中心的體量，我們還沒有包括大量的步行街、社區商業、傳統百貨大樓以及專業市場。如果把這些東西全部包括進去，我們可以看到，根據國家統計局的數據，在2000年起到今年10月份為止，全國已經在開工的商業總面積超過18億平方米，這18億平方米中間包括購物中心，也包括了社區商業，也包括了百貨大樓和其它的一些傳統商業。如果這些東西全部算進去，我們按城市人口7億人算，相當於每個人擁有2到3平方米。所以商業體量已經嚴重過剩，而且這種趨勢還在繼續提升。后面下降的部分是統計的2014年的1—10月份，如果把今年1—10月份加上去，我估計整個商業面積的體量還在繼續增加。

所以我們認為，商業購物中心在2015年就會達到天花板。商業地產跑馬圈地的時代不久就會終結，並進入商業體競爭、商業業態競爭的戰國時代。

所有品牌商家擴張的天花板也將要落定，擴張路徑，發展模式必將發生改變。我們認為現在是招商難，未來無招商，高速擴張仍是當前的一種必然趨勢。

新城控股也是做商業地產和做住宅為主，我們實行雙輪驅動，目前住宅業務量要大於商業地產，因此我們希望達到商業地產的步伐。近五年的戰略目標要達成40個Mall，未來要進入商業地產的第一梯隊，我們希望在天花板到來之前進入商業地產的第一梯隊。

在戰略版面上，我們以前是深耕長三角，現在要以長三角為依托，繼續向珠三角、環渤海和中西部拓展，在城市的項目定位上，定位城市商業的新中心，在城市的商業的副中心區域，以及政府建設中的新城區來打造新整個城區的商業中心。

我們實行的戰略用五高戰略：高強度投資，每年爭取5到10個新項目落地。高增長市場，以華東為主，向全國拓展。要適銷產品，以住宅和商業為主。高周轉資產，3個月開工，6個月開盤，20到24個月一個商業綜合體開業。高組織效能，實行兩級架構。

新城控股目前在中國的項目還不多，目前只有9個城市，11個項目，未來我們希望能夠繼續加大我們的商業開發的步伐。我們也感覺到，商業的購物中心其實目前受到了方方面面的擠壓，也在由購物型向體驗型在轉變，由目的型消費向無目的型消費轉變。購物中心會成為職場與家庭之外的第三空間，私人影院、私家廚房、私人美容室、密友健身房、密友書吧、兒童歡樂谷等等都會在購物中心中誕生，並且會誕生主題性、兒童性、時尚性等各類的購物中心。無論是體驗、購物、觀光，還是時尚、潮流、創意，我們覺得多元化和個性化的需求，同行的競爭，新技術與新媒體的推波助瀾，以及電商的擠壓，都促進體驗式購物的蓬勃發展。

而且購物中心還在追求高大上的趨勢，2013年的購物中心面積均值已經達到8萬平米，2012年還只有7萬平方米，提升了1萬平方米。各個城市購物中心10萬平米以上的購物中心占總量的比例還在不斷提升。

如何打造三四線城市的體驗式購物中心？我們認為城市規模、城市能級、商圈大小、業態豐富決定了我們的體量要適中，既不能做大，也不能過小。過小會導致商家不足，人們到購物中心的動力下降。豐富的業態也是我們體驗式購物的重點。另外我們在三四線城市的消費者年齡結構偏大，消費理念相對保守，年輕人偏少，創新濕度，這是我們需要注意的地方。還有樹立地標、在地思維、創新理念，通過這些方式創造需求。

新城控股打造體驗式購物中心的理念是：人本思想、人本商業、人文特色、人文關懷。

在人本思想上要尊重客戶、尊重商戶，尊重員工，在人本商業方面要精心版面，精巧規劃，精確定位、精度設計、精工建筑、精準招商、精細管理，達成精彩的生活。在人文特色上要推進標準化下的因地制宜，拒絕千篇一律。在彰顯人文關懷上通過便捷性、美觀性上進行打造。

三四線城市商業地產方面，我們有城市廣場、生活廣場，有蘇州、上海、南昌、長春、長沙、安慶、南京、常州等地的項目，都是處在城市的核心地段。我們希望與我們的品牌商家和同行一起攜手起來，共同打造中國城市的商業新中心、新城五悅廣場，讓體驗充滿愉悅，讓生活更加美好，讓幸福變得簡單，謝謝大家。