金融界網站訊 8月6-9日，2014博鰲房地產論壇在海南再啟，本次論壇主題為“下行頻道中的房地產”，金融界網站為您全程直播。

香港恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗、中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮、華遠地產（行情，問診）股份有限公司董事長任志強、德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平、路勁地產集團有限公司董事局主席單偉豹進行了題為“限購退出市場之后”的主題討論。

以下為文字實錄：

主持人：感謝任志強先生，接下來進入到下一環節：博鰲鏗鏘行主題討論。政策之手逐漸停止揮舞，市場在回歸。經歷過數年調控之后，限購退出對房地產市場的影響到底有多大？不再受限的房地產行業，又將何去何從？2014博鰲鏗鏘行討論主題是：“限購”退出市場之后

現在請主持嘉賓上臺，國民經濟研究所所長，北京大學、中國社科院經濟學教授樊綱先生。

接下來，請參與討論的嘉賓上臺就坐：

香港恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗先生

中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮先生

華遠地產股份有限公司董事長任志強先生

德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平先生

路勁地產集團有限公司董事局主席單偉豹先生

有請各位嘉賓上場。

接下來把時間和舞臺交給各位，你們的討論時間是30分鐘，掌聲有請樊綱先生開啟本次討論。

樊綱：謝謝，主持人的特權就是發言沒有觀點，所以我就按照名單上的順序來提問。首先請問香港恒隆集團的老總陳啟宗先生，您在大陸有很多商業地產，您怎么看中國的商業地產的發展？

陳啟宗：內地的商場空置率會很高，我有一個問題想了10年沒想通，在座各位如果想通了，麻煩你告訴我，這些空置的房除了養老鼠之外，還有什么用處？

樊綱：你覺得除了養老鼠之外還能做什么？

陳啟宗：我想不通，想了10年了。再加一句話，就是那個寫字樓，除了北京、上海等等城市要擴大規模以外，其它的我是比較謹慎的，很多城市都要蓋高樓，蓋寫字樓，我是不知道有誰來租。

樊綱：我這兩天有一個觀點，因為沒有調研，不敢多講，不是我說政府政策好，但是總的來講，住宅地產還有點控制，所以我們還有信心說它是軟著陸，沒有控制反倒風險更大，市場的波動更大，這是需要大家警惕的事情，因為政策這一塊是空白，市場方面隱藏著很多風險。

陳啟宗：而且情況可能會越變越壞。因此住宅市場現在賺大錢的機會比較少了，很多人以為有機會進入商業房地產里面，結果增加的商業房地產的量，結果就養更多的老鼠。

樊綱：下一個問題提給陳淮教授，包括商業地產，以及其它地產的板塊，包括任總剛才講的關於城市棚戶區改造、保障房等等，你怎么評價現在政府的政策？政府下一階段的政策走勢大概是什么樣的？你還是離政府比較近的，我非常想聽聽你的觀點。

陳淮：樊教授剛才演講已經說了，其實就是四個政策，今年第一個政策就是信貸政策的調整，第二個政策就是保障房政策的調整，第三個是積極穩妥地推進城市化，這個市場和政策可能有些差異，政府希望大家到中小城鎮去，但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市場是一致的。第四是促進改革，不管是金融還是土地，提出市場化，這叫政策，別以為救市是政策，那不是什么政策，都是市場造出來的。不過陳啟宗先生說空置的地產除了養老鼠之外，不知道干什么，其實你不用過多擔心，有很多大齡女青年最終都嫁出去了。我們的商業地產不僅僅是提供商業設施，實際上還有一個重要的功能，就是我們的地市級以上的城市，包括省會城市，它的城市整體升級改造，很多城市有很多大量的低階底商要拆掉，每個城市都想成為中心城市，要輻射別人，現在15萬人口，就想說2020年要擴大到50萬人口，這樣的城市很多，你到哪個縣，他都說這里有什么優勢。上個月我到鄭州，鄭州說我們有什么優勢，我說鄭州所有的這些優勢，2000年前，500年前，30年前都在這里了，怎么到現在還沒發揮出來？別老說自己有什么優勢。日本有什么也使，它趕超了歐美？以色列有什么優勢？它能夠讓別人不敢輕視。陳啟宗說我們商業地產蓋多了，只能養老鼠，我覺得不用那么悲觀。

接著樊綱教授說的政策問題，在過去10年中唯一沒有變化和調整的政策就是商業地產，不管是穩增長的時候，還是抑通脹的時候，它從來沒變化過，我覺得這種穩定本身也是一種政策傾向，讓市場說話。今天早上吃飯的時候，有的老總說，我們要活不下去了，我說很不好意思地告訴你，你活不下去一點都不重要，中國的房地產市場將活得非常好。

樊綱：下面一個問題問到任總，任總剛才對保障房的問題進行了批判，你說它對市場進行了沖擊，它原來設計這個政策就是為了沖擊房地產商的市場，就是為了讓它價格不要那么高，讓它價格降下來，讓窮人能夠買得起房子，從這個角度來講，現在它有這個沖擊也是正常的。當然原來的房地產商也預見到了這個政策會產生的問題。從您的角度看，它現在這個沖擊已經出來了，下一階段它的沖擊時間會有多長？你對這些政策機制有什么看法，希望你再具體講講。

任志強：保障房本來應該保障的是基本居住需求，一個國家必須保障公民的基本居住權利，所以在1998年我們就提出要保障基本需求，但是前10年沒有認真解決保障性需求的問題，在十二五時期提出要大量建設保障房，擠出了商品房的需求。現在的棚改也不是真正的棚改，而是很多舊城區的改造，但是這些里面也有很多好房子，把這些好房子都拆了，再建起來的也不是什么好的房子，這種房子再過30年還是拆了重蓋，因為它不能滿足市場的需要。所以我認為只要是非市場化的，不管你用它解決房價的問題還是什么問題，最終都是錯的。用市場的辦法是可以解決房價問題的，政府在出讓土地的時候，並沒有想過把地價降下來，還有各種方面的稅費，所以他們並沒有想讓房價降下去。所以房價這么高，和開發商沒什么關係。我個人覺得這10年倒騰來倒騰去，全都是政府的錯，政府調控政策不出錯，絕不會出現今天的情況，我就不同意樊綱說的，2007年泡沫出現了，所以要采取措施。2007年中央政府要不采取防止投資過熱和防止通脹的措施，中國不會出現2008年的下降，別以為是美國金融危機造成2008年中國的經濟下行，全是中國自己干的壞事導致的結果。3月份小布什已經在解決經濟的問題，我們還在壓制，你們就沒小布什聰明？非得弄個4萬億之后，才反映說自己錯了。現在4萬億出來，到底是對的還是錯的？如果4萬億是錯的，現在棚改也和這4萬億一樣，也是錯的。因為1萬億貸款的棚改，地方政府就得配3到4萬億的資金，加起來就是4萬億，4萬億才蓋470萬套房子？一定會蓋得更多，它騰出來的土地，一定要蓋更多的土地，要獲得更多的地方補貼。大家都說現在市場沒需求，你們看看政府幾萬億的棚改到底是增加需求，還是減少需求？我們沒搞懂，你們幫我們分析分析。

樊綱：待會兒各位媒體報導，任志強發言多次被掌聲打斷，說出了大家的心聲。

陳淮：我補充兩句，任總一向說對的時候不多，他今天說的也不錯。棚改到迄今為止，到前天國務院發通知，前兩天熱炒國開行1萬億，基本上沒說到點上。第一，它不是簡單的保障房，棚改不是廉租房。第二，和調房價沒關係。先把這兩條整明白了。那它和什么有關係呢？第一，和今年的穩增長有關係。今年上半年房地產投資是包括保障房投資的，增速下降了，平均固定資產增速下降，這有一定的目的是和拉動投資增長、經濟增長有關係，說保障房建設要從原來的國有廠礦擴大到連片改造、老舊危房改造。第二，和城中村改造等等留下的問題有關，很多的產權調整不到位的地方，最近又提出和共有產權房的改革密切結合起來，它和改革的很多措施完善，落實十八屆三中全會聯系在一塊，它有這一塊的內容。第三，保障房一直是政府單打獨斗，讓開發商進來，他不掙錢不會進來。棚改把政府的力量和市場的力量結合起來，把平房拆了，上面蓋樓，就使市場和政策的力量相結合，找到了一個切入點。第四，棚改和升級有關係，這些棚改的地區很多是城市核心區，它所在的位置很好，但是是連片的低階住宅，城市的基礎設施改造很難，它和商業業態、地下基礎設施、交通規劃、全面升級連在一塊，所以包括任總在內，也包括我們的媒體，別簡單地把棚改和保障房、調房價連在一塊。我上面說了四塊，聽得懂的你再寫，聽不懂的最好別寫。

任志強：陳淮是怕媒體亂報導我這個話，怕我犯錯誤，沒準我會被抓起來。但是我說的這個話和陳淮是一樣，我沒說和房價有關係，我說和4萬億有關係，就是他說這點，當房地產下降，上半年增速有可能下降到10%以下的時候，用棚改拉動保障房發展，保經濟發展。我說它和4萬億一樣，4萬億不就為了保GDP嗎？

樊綱：在座的還有蔡洪平先生，你是銀行家，我們知道外資銀行不做零售業務，沒有銀行的按揭貸款，但是你做投資銀行，據你的觀察，據你在銀行界的了解，現在銀行覺得房地產這一塊的風險，對金融，包括對影子銀行的影響關聯度究竟有多大？人們所擔心的連帶效應究竟有多大？

蔡洪平：第一，我同意現在整個房地產市場走向調整期，調整有上升、有下行，第二，我認為商業地產過剩必死無疑，商業地產很難整合，目前全國有2986個Mall，全國這么大量的商業地產，這一塊的泡沫會被擠破。對於過去融資成本過高的，又在二三線城市的，這部分可能會非常危險。目前在香港上市的地產商，二三線地產商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率，我們開玩笑說，一個騰訊每天股價漲10%，或者跌10%，就殺掉4個大地產商或者增加4個地產商。資本市場目前對整個房地產的估值是嚴重的超低的。我認為優秀的地產商現在有最好的機會通過資本市場來整合，特別是已經上市的地產公司，有很好的財力支援。在香港的地產公司每年都發債，在香港上市的地產商基本上都沒有資金缺口，高的8點幾左右的融資成本，甚至還有4%左右的融資成本，比國內便宜很多，目前這些企業如果有能力，我覺得不是要更多的買地，而是要改變方式，用資本的杠桿來整合企業，你買他的股權比買他的地便宜多了，比政府拍賣土地的成本低很多。舉個例子，一個250億市值的香港上市公司，它的資產應該在2000億左右，那怎么不能收購？我認為現在大好的機會到了，優秀的地產公司，已上市的公司，應該在這個時候整合房地產，收購其它公司的股權。在它奄奄一息之前把股權買過來。所以我認為現在是一個整合的機會。一個市場成熟的第一標準是完成了市場大的整合，好的更好，差的都死掉，一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用資本杠桿整合一些淘汰的企業，去買它的股權，而不是買資產，趁銀行收資產之前，盡快把它買下來，這是最好的機會。我們都做這個事，市場就健康了。

樊綱：這就是到了優勝劣汰的整合時期了，但是別忘了你買他的股權，同時也接過了他的債務。最後是路勁地產集團的董事局主席單偉豹先生，我覺得在今天早餐會上您是最樂觀的，前面幾位都很悲觀，您給我們講講樂觀的觀點，同時結束我們這個討論環節。

單偉豹：同時我不贊成我們這個主題“下行頻道”，這覺得中國政府有強烈的意愿走市場經濟的道路，市場經濟遲早會出現，我們看到現在房地產的限購放松非常正常，而且調控貨幣市場也是非常正常的，所以中國政府目前在做一個很正確的事情。去年房價漲了那么多，今年再繼續上漲合理嗎？這是不合理的。股票也一樣，漲得太快了，肯定會階段性的下調。去年大家那么樂觀，今年跌了又那么悲觀，說是到了下行頻道，我覺得大家對基本層面的分析不夠，信心不足。我覺得市場上漲之后這樣的調整也是正常的，另外中國的人均可支配收入一直增長超過10%，為什么房價會跌？這是沒道理的。所以基本層面，我們的城鎮化、GDP增長，我們的政府走向市場化，這三個同時發生大的變化的話，我是看不到下行的頻道，也沒有拐點，我從來也不承認中國在哪一個城市有什么泡沫，除了特別的一兩個城市。寧波現在的去化量達到42個月，那就說明它的供應量太大了。我覺得市場的東西不要太敏感，上升、下跌都是很正常的，而且今年的下跌和2008年相比差異很大，只有個別城市跌了20%、30%，全中國真正下跌的城市並不多。當然銷售量比我們預算的要低，但是跟前年相比還上升了，我覺得這個市場環境很好，沒什么可顧慮的，市場的上上下下太正常了。基本條件沒變，看不到什么危機。企業保持自身的競爭力，創新很重要。

樊綱：我們論壇的特點就是各種觀點互相碰撞，在座的各種觀點，下面還有其它的討論環節，我們繼續碰撞。感謝各位發言人，謝謝大家。