【胡一帆專欄】後疫情時代人口流動的影響

新冠疫情對亞洲主要城市的人口流動模式以及當地房地產市場帶來變化。

中國,一、二線城市因其優異的經濟發展而一直是移動人口最青睞的移居地。近年來 “反向流動”(從超大城市流出)趨勢日漸明顯,2020 年深圳人口淨流入 1,180 萬,為近幾年來最低。高昂的土地與租金成本令深圳的高端製造業公司在拓展業務時面臨巨大壓力。例如,中國大型通訊設備供應商華為自 2018 年以來,逐漸將智能手機生產廠和研發部門從深圳遷移至東莞松山湖,東莞到深圳不到一個小時的高鐵路程,而地價卻便宜得多,這裡正在崛起成為製造業新星。這種人口 “反向流動” 趨勢在北京和上海表現得更為明顯,過去五年來這兩大城市的常住居民人數停滯甚至負增長。雖然新冠疫情在一定程度上加劇了這種趨勢,但其他因素,例如生活成本、長期機會以及政策變化等也發揮了重要作用。

就北京而言,人口外流主要是由於政策驅動。2017 年中央政府開始在河北省建造雄安新城,這裡距離北京 100 公里,準備承接北京的 “非首都功能”。隨著越來越多的大學、醫院和國企總部正在或計畫從北京遷往臨近城市,上述趨勢很可能將持續。在上海,越來越高的生活和土地成本,再加上日趨嚴格的環保要求,使得越來越多的工業企業轉移至臨近的合肥等城市。此外,隨著互聯網相關的新工作機會暴增,再加上便利的交通網絡使得居家辦公成為新常態,降低了人們留在上海這種生活成本高昂大城市的意願。

與此同時,部分強二線城市的吸引力日益上升,因其生產成本相對較低,房價合理,生活方式也更為輕鬆。杭州和成都就是其中的代表,因而已成為最受歡迎的移居目的地。坐落於長江三角洲地區的核心城市杭州,正在成為中國的新興科技中心,這裡彙聚了電子商務、社交媒體、大資料和金融行業等一長串價值鏈,是阿裡巴巴、網易、海康威視等知名高科技企業的總部所在地。當地政府出臺了一系列支持政策,例如減免相關稅費以吸引企業家來此創業,並在購房和落戶等方面推出優惠政策以吸引大學生留杭。

香港繼續保持吸引力,儘管受疫情限制和宏觀經濟不明朗影響,尤其對本地經濟中具重要地位的樓市壓力頗大。 隨著疫情狀況改善,我們預計各種人才輸入計畫和工作簽證將重新開放,這將成為香港移民新趨勢和下一次經濟上行的關鍵因素。香港政府也略微放鬆了房地產政策,從而幫助提振本地房價。

日本,首都東京出現淨流入人口停滯的現象。新冠疫情使得居家辦公的接受度日益提高,進而推動人口從生活成本高昂的東京搬遷至較為便宜的臨近地區。2020 年東京的淨流入人口幾乎較五年均值減少了一半。這種趨勢是否為永久性尚不明朗,不過,逆轉的可能性非常高,因為東京的工作機會更多仍吸引年輕人口流入。儘管政府早已出臺分散東京人口的政策,但金融科技等新行業的崛起使得年輕的求職者們仍然鍾情于東京。另一方面,相當一部分退休人員不斷離開東京,回到家鄉或出生地。然而,此類人口流出還不足以抵消新流入的人數。

相比而言,移居大板的趨勢日益顯著且更具永久性,淨流入人口持續達到五年平均水準的近兩倍。一個關鍵的驅動因素在於政府支持以及大阪成為 “生命科學之城” 見證了房地產的復甦。

新加坡,外籍勞動力規模從 2020 年以來減少了 16%,不過,佔比仍達到 27%。此對當地房地產市場的影響有限,因為本地買盤力道為市場帶來支持。之前低利率環境驅動新加坡房地產買氣活絡,政府於是在 2021 年實施調控措施。近期隨著新加坡邊境重新開放,帶動更多外籍人口流入,從而推動來自非國民的買盤。新加坡的勞工政策處於收緊趨勢,招聘政策也繼續有利於新加坡國民,以避免過多外國勞工湧入。

專欄為作者個人立場