亞太房市開始降溫 香港雪梨下跌、新加坡止漲

亞太房市開始降溫 香港雪梨下跌、新加坡止漲 (圖:AFP)
亞太房市開始降溫 香港雪梨下跌、新加坡止漲 (圖:AFP)

亞太地區幾個房價最貴的城市正出現降溫跡象,香港、雪梨的房價開始下跌,新加坡漲勢止步,顯示高利率和經濟逆風等因素導致買家選擇場邊觀望。

疫情期間的超低利率環,加上買家「害怕錯過」的心態,讓世界各地房地產暴漲,雪梨房價去年上漲近 27%,新加坡房價漲到逾 10 年高點,香港一直保持全球房價最難負擔的榜首地位,一個家庭要不吃不喝 23.2 年才能置產。

如今房價漲勢有鬆動的跡象。儘管各地情況不同,但降溫背後有其共通因素,包括一連串打炒房措施,以及央行為了對抗通膨準備或已經展開升息,使房貸利率升高。

萊坊 (Knight Frank) 亞太住宅的主管 Victoria Garrett 表示,全球金融危機過後,亞太地區政府對資產價格漲勢更謹慎,Covid-19 疫情爆發後的財富差距擴大,也引起政府關切。「雖然賣方市場不再,代表買家將有更多機會,但現在的買家也變得更挑剔,對價格更敏感。」

Garrett 預測 2022 年亞太地區房價的漲勢可能更溫和,介於 3% 到 5%,較去年的上漲 9.1% 大幅降溫。

但某些市場需求可能保持強勁,Garrett 指出,原因是供不應求的問題難以在未來 12 個月解決,而且升息循環才剛開始,買家仍有機會獲得不錯的利率。

以澳洲最貴城市雪梨為例,雪梨房價中位數是澳洲薪資中位數的 17 倍以上,而澳洲家庭負債占可支配所得的比率直逼 200%。不過當地 3 月房價下滑 0.2%,延續 2 月頹勢,意味著 2020 年 10 月開始一路上漲的走勢止步。

雪梨房價連跌兩月。(圖: AFP)
雪梨房價連跌兩月。(圖: AFP)

目前澳洲央行 (RBA) 準備開始升息,同時,澳洲國民所得漲幅已經追不上房價——2020 年 3 月到 2021 年 12 月期間,薪資上漲 3.3%,住宅足足漲了 22.6%。

香港房價從去年 8 月的紀錄高點算起已下跌 7.3%,經濟低迷、利率上升都構成挑戰,外派人士也因為政治局勢和嚴格的防疫而感到挫折。高盛悲觀預測,在 2025 年以前,香港房價將蒸發 20%。

另一方面,新加坡政府針對富人調高房產稅一舉似乎開始收效,新私人住宅房價第 1 季漲幅收斂為 0.4%,3 月房屋銷售陡降到 21 個月低點。

但專家認為,新加坡不少人想從政府組屋升級為私人公寓、加上千禧世代想擁有自己的房子,在本地需求仍強的情況下,現行政策可能只是短期解藥。

而在亞太地區以外某些地方,買家尚未對高房價打退堂鼓,例如英國 3 月房價出現 2004 年以來最猛漲勢,美國 20 大城市房價也還在上漲。


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