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房產

〈房產〉倉儲物流需求增 壽險業也搶著當房東

鉅亨網記者張欽發 台北 2022-03-22 12:39

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高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)

統一 (1216-TW)、全家 (5903-TW) 及全聯等流通、生活產業相繼在台投資百億元規模的物流倉儲中心,並持續購地,商仲業者指出,近幾年倉儲空間需求大增,也順勢推升近幾年工業地價與倉儲交易量,此舉也讓多家壽險業者看到投資機會,進一步評估布局,甚至擴大投資成為倉儲房東。

商仲業者高力國際統計,2019 年至今全台倉儲買賣案至少 22 筆,累積土地買賣面積達 20.91 萬坪、相當於 2.63 座大安森林公園大小的面積,累積買賣總額高達 299.44 億元,其中單筆買賣金額逾 10 億元高達 14 筆,單筆買賣土地面積逾 1 萬坪的則有 7 筆,買家包括國泰人壽、南山人壽、全球人壽等壽險業者,還有全聯、統一、全家、大聯大 (3702-TW)、富邦媒 (8454-TW) 等自用買家,甚至連 REITs 樂富一號也加入倉儲投資行列。

高力國際董事總經理劉學龍指出,過去的老式倉儲多以舊建物直接改裝,樓層高度、樓板載重、進出貨動線等並沒有完善的規劃,甚至不敷使用,因此,目前倉儲也面臨升級需求,除擔心塞港導致斷貨,需要一次大量買進更多貨源,需要更多儲放空間外,加上倉儲也需要科技化管理與服務,因此,近幾年出現專業的倉儲營運者量身打造符合的空間與動線,甚至提供貨物管理、軟體系統等服務,企業只需要把貨物放在裡頭就好。

劉學龍分析,目前倉儲運作方式主要分為三種,一是純粹當房東,像是國壽、中華郵政等,二是營運者,像是永聯物流,透過租用土地、建物等方式,再加值自身倉儲物流管理等服務價值,分租給電子零件業者或是消費品業者,第三種則是營運規模已經夠大,資金也充裕,因此,自身可以直接買地或是買倉儲來自用,包括全聯、統一、富邦 MOMO 等業者。

其中純粹當倉儲房東收租,推估租金收益率大約落在 4% 上下,相較北市辦公室的租金收益率還要高,至於,永聯這類的營運者除靠出租空間收益外,還外加服務價值,租金收益會再高一些。

高力國際資本市場及投資服務部董事洪煥哲指出,2019 年至今的倉儲買賣熱點主要集中在桃園市觀音、龍潭、龜山、楊梅、大溪,以及蘆竹等行政區,累積有 10 筆,再加上整體工業需求強勁,連帶推升區域地價從 2018 年至今,漲幅達 40% 以上。

其餘則散布在基隆、新北市五股、新竹縣湖口、台中市梧棲、大肚、彰化和美、台南市新市以及高雄岡山等區域。根據高力國際長期對於倉儲類型投資人的服務經驗,倉儲設點首重交通運輸條件及基地方正,逾萬坪土地更能發揮規模效益,目前倉儲擴充的投資動能強勁,但因北台灣地價近年大幅成長受到很大的挑戰,未來市場成長空間受限,南台灣因產業進駐、消費動能增加,倉儲投資的成長空間將值得期待。

資料來源:高力國際
資料來源:高力國際

 






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