從議價區找增值屋 全台26個熱門重劃區餘屋大調查

今年六都、新竹縣市 928 檔期推案量約 5721 億元,全台推案量直逼 6000 億元,創 5 年同期新高。《財訊》針對全台 26 個熱門重劃區的空餘屋狀況,排列「房市九宮格」以反映當下供需力道,並找出可議價區、平穩區、抗跌保值區,作為房市觀察指標。

今年 928 檔期推案量繳出亮眼成績,光是北台灣就較去年同期大增逾千億元、年增幅高達 64.7%,創下史上同期最大量。深入分析原因,主要是疫情爆發,329、520 檔期的延推案,全都擠在 928 檔期,若扣除遞延主因,今年全台推案量估計比去年減少約 10 至 15% 左右。

《財訊》報導指出,若從近年買賣移轉棟數的成長,也能清楚看到房市增溫的情況。過去十年來的十年線為 30.9 萬棟,2016 年 24.5 萬棟為谷底,其後又逐步攀升至 2020 年達 32.6 萬棟,由於今年上半年的交易量為 17.5 萬棟,創近 8 年同期新高,戴德梁行預估,今年交易量應會落在 34 萬至 35 萬棟間,逐年漸高。戴德梁行董事總經理顏炳立分析,30 萬棟是剛性的硬需求,若超過,代表市場看好,長線置產、資金配置的人出籠。

根據《財訊》報導,低利率、高通膨,市場沒有供給,買方願意追價,「房市又回到了賣方市場」。內政部 6 月底發布最新的空餘屋報告發現,全台新建餘屋維持高水位,從 2013 年第一季的 2.7 萬戶逐季增長,至 2020 年第二季達 7.6 萬戶,且從 2016 年第三季破 7 萬戶後,每季再也沒有低於 7 萬戶。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,內政部的空、餘屋調查數據,說明全台的空、餘屋都處在高水位,但有些地區的餘屋去化表現依舊亮眼。大量供給究竟是否形成房市隱憂,美國量化寬鬆 11 月開始減碼,對於追價者仍需審慎避免黑天鵝突然冒出,皆是此刻房市投資人必須釐清的關鍵。

(財訊提供)
(財訊提供)

《財訊》這一次的房市九宮格,採用北中南的 26 大重劃區數字,而非以行政區作區分。以各地區的空、餘屋數字坐落相對的九宮格坐標位置,分為三大區塊,平衡線左下為「抗跌保值區」,平衡線附近為「平穩區」,平衡線右上為「議價區」。

章定煊強調,房市九宮格分類的三大區塊非關重劃區的好壞,而是指當地的供需與價格關係,因為沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。指標是指相對議價空間的大小,比如在議價區想完成不敗交易,價格就要殺到夠漂亮,而不適合去追高。