〈房產〉購買危老都更潛力屋 地產業者:注意三大項目

購買危老都更潛力屋,安新建經:注意土地持分、地目、地點。(鉅亨網記者張欽發攝)
購買危老都更潛力屋,安新建經:注意土地持分、地目、地點。(鉅亨網記者張欽發攝)

為鼓勵加速推動危老建物重建,內政部已將「都市更新條例」修正草案送立法院,預期未來相關程序將簡化多,容積獎勵也會再提高,將為熱絡的危老都更市場挹注新動能,對於有意購買危老都更潛力屋,地產業者提醒,挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。

過去老屋要重建,並不容易,近期卻有愈來愈多重建案,主要是因為台灣位於地震帶,老屋的安全性堪慮,確實有重建的急迫性。

其次,台灣人口正迅速老化中,根據衛福部的統計,台灣老人有高達七成住在沒有電梯的房屋,出入非常不便,已實質影響居住品質。另外,各主要都會區都已發展許久,素地難尋,讓土地開發商卯足全力推動老屋重建;最後,政策也大力支持老屋重建,無論是中央政府或地方政府,都積極推動修法、優化相關制度,這些原因都將使老屋「打掉重練」,成為房市新常態。

若想購買危老都更潛力屋,安新建經業務經理張雲維最推薦台北市蛋白區,包括北投、大同、萬華等區域,並以屋齡 30 年以上的物件為主,但在挑選物件時,第一,要找土地持份相對較大的標的。張雲維舉例,例如較早期的透天厝,或總樓高 3-4 樓的老公寓等等,都是很優的選擇;通常這類型物件,牽涉到的所有權人也比較少,未來整合也比較容易,「也要特別留意,如要走危老的話,需要 100% 的所有權人同意。」

同時,留心地目,商業地不見得好。商業用地的容積率雖然較高,但如果現況是出租中,通常會增加整合難度,畢竟,屋主「維持現況」就有固定租金報酬,當然改建意願低。第三,注意地點,巷內優於馬路。張雲維觀察,目前成功走危老的案子,多以巷內住宅為主,畢竟大馬路邊的物件,通常一樓都有做店面出租;但在挑選巷內住宅時,也要留意巷寬,以住三用地為例,至少要是計畫道路 4.5 米巷,容積率才用得完,假如巷寬太小,容積可能會用不完,影響改建後的坪效。

張雲維指出,雖然政府鼓勵危老重建,不限基地坪數,但通常整合還是需要一段時間,而且從送件到興建完畢,至少要 3、4 年,建議有多餘資金,再投入購買危老都更潛力屋,也別過度操作財務槓桿,要有「長期抗戰」的心理準備。

危老重建的申請期限雖然至 2017 年 5 月 31 日,但自時程獎勵於 2020 年 5 月 9 日起,逐年遞減 1-2%,至 114 年同日即全數歸零,且所提供的稅賦優惠是在 2022 年 5 月 9 日申請截止,因此預測今年還會再有一波危老重建計畫的送件潮

危老案在台北市如火如荼的推動,信義房屋 (9940-TW) 信義全球資產統計,北市累計至今年 2 月已經有 448 件通過審查,光是 2020 年就有 296 案通過,堪稱危老政策的爆發年,尤其中山區去年就有 42 件危老案通過審查,截至 2 月中山區與大安區並列北市危老王,兩者皆有 61 案通過審查。


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