menu-icon
anue logo
鉅樂部鉅亨號鉅亨買幣
search icon
研究報告

【路博邁投資長觀點】空蕩蕩的商場與熙來攘往的電話會議

路博邁投信 2020-05-11 16:59

本篇作者為:Brian Jones(投資組合經理人)、Anton Kwang(投資組合經理人)、Steve Shigekawa(資深投資組合經理人)、Gillian Tiltman(投資組合經理人)

新冠肺炎疫情危機令房地產股票市場面臨嚴峻考驗。然而,部分產業持續展現韌性,投資人可從中一窺未來的產業前景。

本週投資長觀點邀請路博邁房地產投資團隊 Brian Jones、Anton Kwang、Steve Shigekawa、與 Gillian Tiltman 擔任客座作家。

全球多國為了防堵新冠肺炎疫情擴散,現在街道上空無一人,空中交通停擺。部分房地產業在金融市場的表現亦受到重挫。

除了食品零售的店家以外,購物商場已連續兩個月無人駐足。民眾取消度假,企業會議延期,導致飯店、旅遊、與娛樂場所上演空城計。居家上班令辦公大樓顯得冷冷清清。銀髮住宅與專業療養機構等醫療院所受到疫情的衝擊尤其嚴重,因為大部分的住戶與病患年事已高且原本就有舊疾纏身;另一方面,非必要的手術項目大幅縮減,亦影響醫院與醫療辦公大樓的獲利。

故此,在當前的危機環境下,房地產股票基準指標-FTSE NAREIT All Equity REITs Index-的跌幅比大盤更加嚴重,且復甦的速度也更加緩慢。自從 2 月 21 日的高點開始走跌至今,房地產股票基準指標表現落後標準普爾 500 指數的幅度約 13%。

然而,房地產股票不盡然只有傳出壞消息而已。

低利環境常有益於不動產投資信託的表現,且新冠肺炎疫情可能會讓低利環境長期延續下去,進而支持資產價值並讓房地產業主以更有利的條件進行再融資,並吸引追求收益的投資人。

更重要的是,這場疫情危機意外地將大幅加快房地產業部分長期成長主題的發展速度。

疫情改變人類生活習慣...

當新冠肺炎疫情在 3 月份衝擊金融市場之際,路博邁房地產股票投資組合早已做好充分準備。然而,並不是因為我們預知到這場大流行病即將到來,而是因為我們早就發現千禧世代正在改變人類的生活、工作、與消費習慣。故此,早在疫情爆發之前,我們便已加強佈局千禧世代帶來的改變。

網路拉近人與人之間的距離,改變我們的生活方式。我們對於行動裝置的依賴程度越來越高,不僅作為資訊與休閒娛樂的來源,同時物聯網技術將實現徹底連網的家庭、工廠、與供應鏈。然而,要邁向萬物聯網的時代,我們必須佈建 5G 通訊基礎設施,屆時所需的「小型基地台」密度也將比現在要高出許多。

5G 對於行動通信基地台的大量需求已開始浮現,並讓這類型的不動產投資信託規模持續成長。新冠肺炎疫情讓每個人更加依賴行動裝置。人們可以在手機上安裝追蹤接觸史的 app,藉此追蹤並抑制疫情的散播。我們的同事 Y.T. Boon 曾表示,比起現在人工操作的環境,未來完全自動化的智能供應鏈將更能抵抗大流行病的衝擊。

... 改變工作習慣...

現在,越來越多的辦公空間與會議從實體轉移到網路世界,我們的工作習慣也隨之改變,大量的資料得搬到「雲端平台」上儲存。然而,這些名為「雲端」的平台還是得腳踏實地棲身在一座又一座、外表看似倉庫般的數據中心。儘管傳統的商辦需求終將回溫,但是許多人預期新冠肺炎疫情將使得居家上班成為常態,並進一步加快數據中心產業的成長腳步。

20 年前,電信與數據相關的房地產在基準指標-FTSE NAREIT All Equity REITs Index-的佔比幾近於零,如今比重已超過 30%。

... 以及改變了消費習慣

接著來談談消費習慣。線上購物算不上是新趨勢,但是禁足令讓更多的消費者開始使用線上購物,且購買的產品種類也擴增。在疫情剛爆發的前幾週,生鮮雜貨的需求量大增,讓線上零售業者一時難以招架,且先前許多沒想過拓展線上業務的零售業者,現在也紛紛發展線上通路。即便未來禁足令解封,這波線上消費的趨勢也不會徹底消失。

許多人認為電子商務只會對零售業房地產帶來威脅。的確,普通的購物商場確實飽受電子商務的威脅,但這也對倉庫與最後一里路的物流中心帶來龐大的新需求,同時也刺激優級購物商場的轉型。根據統計,電子商務所需的實體空間最多可達實體零售業者的三倍。

未來的贏家

路博邁的房地產股票投資組合向來偏好高品質的企業。面對禁足令的考驗,堅實的資產負債表或許是最有力的一道防線,同時也是決定企業能否避免裁員並善盡社會責任的關鍵。

故此,具備此類特性的上市房地產股票不僅潛藏投資機會,且現在的評價更加低廉。此外,疫情過後的世界會變得怎麼樣,目前仍充滿未知數。舉例來說,經過此次疫情的洗禮後,過去常見的開放式、大家比鄰而坐的辦公空間可能會退燒,取而代之的是維持社交距離、甚至是發現在家工作的優點。此外,醫療院所或許也會重新思考設計藍圖。

此外,科技與電子商務等房地產在過去幾週各自展現韌性,且韌性就來自眼前加速開展且強力的長期成長主題。

我們認為能夠在眼前維持良好表現的房地產企業,或許就是未來的產業贏家。






    Empty