〈觀察〉兩大因素夾擊 壽險業重現搶樓獵地

去 (2019) 年商用不動產與土地市場交投火熱，雙雙創下 2007 年以來的交易新高，壽險資金大舉重返不動產市場功不可沒，今年壽險業持續搶樓獵地，主要因為低利環境下，債券贖回讓壽險業現金滿手，加上去年有美中貿易戰、今年又有疫情緊接衝擊市場，兩大因素讓壽險業投資不動產動能持續升溫。

壽險資金一向是房地產業的大動脈，但自 2012 年 11 月金管會祭出「新八條」後，因為有 7 項是緊縮壽險業投資不動產，包括「提高收益標準」、「收益標準、立即適用」、「投資商辦大樓、5 年不得移轉」、「投資素地應附承租意向書、10 年內不得移轉」、「須經董事會逐案審查」、「自用不動產 5 年內不得移轉」與「禁買預售屋」，讓壽險業者明顯縮手。

壽險業從 2013 年起鮮少購置商辦，投資動能大減，但 2019 年，卻明顯見到壽險資金重返不動產市場。

據瑞普萊坊統計，去年不動產市場一片看好，壽險業投資不動產總金額年增 48.8%，其中以地上權成長最多，從前一年的 95.8 億，增加到去年的 122.6 億，年增 122.6%，整整增加一倍。

壽險業 27 兆元資產中，約有新台幣 18 兆元的債券部位，其中國外債券、國際板債約有 15-16 兆元，因為利率走低，從去年 8 月起，美債殖利率急降，壽險業去年即預估國際板債券會出現贖回潮，金額恐高達新台幣 1 兆元，因此使得壽險業現金滿手。

加上去年有美中貿易戰、今年又有肺炎疫情黑天鵝輪流襲擊資本市場，而銀行存款利率不到 0.5%、10 年期台灣公債也不到 0.5%，美國今年以來又已經降息 6 碼，10 年期美國公債也不到 0.8%；不確定的投資工具中，只剩下不動產最安定。

不動產除了穩定的出租收益可以增加固定收益外，甚至還有機會出現額外的增值利益，以目前全台最大的包租公國泰人壽為例，投資不動產金額高達 4000 餘億元，年收租金也突破了百億元相當可觀。

由此可見，前進不動產至少有租金收入，不用擔心如股債般起起落落、資產蒸發，因此壽險業大舉重返不動產。

拜貿易戰之賜，政府大力鼓吹台商回台投資，的確為不動產回溫找到上漲的好題材，南山人壽去年以溢價 6 成標下信義行政中心，元大人壽也以溢價近 3 成標下松江南京案。

信義區世貿三館也在今年 3/30 開標，是北市最後一塊大面積素地，面積近 5000 坪，由於世貿三館坐落於信義計畫區，緊鄰台北地標 101 大樓，被市場譽為是歷年地上權招標案的「王中之王」，吸引四大壽險公司搶標，最後南山人壽以 312.76 億元得標，且以 1.06 億元之差氣走第二高的富邦人壽，新光人壽以 288.8 億元排第三，國泰人壽則以 283 億元排第四。

南山人壽近年積極投資台北市信義計畫區，2012 年以 268.8 億標下現今南山廣場，折算每坪高達 509.1 萬元。去年則以 159.8 億，標下緊鄰南山廣場大樓的信義行政中心地上權，折算每坪單價高達 744 萬元，當時南山人壽就宣布，未來該地將規劃興建商辦大樓，和南山廣場共同打造優質的辦公園區。

現在南山人壽又以 312.76 億元，拿下世貿三館地上權，折算每坪單價為 644 萬元，再次搶進信義計畫區，合計南山人壽已斥資 741 億多元的購地成本，用於信義區獵地。

除了上述台北市三大地上權案，壽險業獵地獵樓目標也有從大台北外移跡象，近來有增加投資桃園、高雄等地的趨勢，像是國泰人壽 2019 年以 32 億元買下桃園市區春日路土地，南山人壽 2019 年 5 月 9 日以 7.4 億元自恆隆行手中買下桃園龍潭 4435 坪倉儲用地，全球人壽 2019 年 10 月也以 28.08 億元買下桃園華亞科技園區的倉儲廠房，新光人壽內部更規劃以上限 300 億元在全台尋求優質商辦，並且更是直接點名瞄準南高雄純商辦。

據仲量聯行聯行統計，台灣前五大壽險業者包括國泰、南山、富邦、新光、中國，可投資金額就高達 4.7 兆元，目前已投資金額約 1-2 成不等，雖然可運用資金 4 兆元會分散在各類投資標的，但在不確定的年代，未來前幾大壽險公司同時出手搶樓獵地的畫面，預期仍會持續出現在不動產市場。