【名家觀點】預售屋制度到底便宜了誰?

內政部去年 5 月就將實價登錄修正案送請立法院,裡面包括了「實價登錄資訊揭露至門牌」、「預售屋即時登錄」兩項關鍵的房產資訊透明化規定,然而儘管執政黨居住正義喊的大聲,該項法案遇到選舉的敏感時刻,政黨不願意得罪房產相關從業者,該法就成了立院多數黨不願觸碰的禁忌,本屆會期通過的機會趨近於零。 為何「預售屋即時登錄」會成為建商及房產供給方要強力抵制的條款?因為按照現行法規,預售屋的銷售案件,只要在完工交屋後,才有進行交易價格登錄的義務,然而預售屋從簽約到完工交屋,期間往往隔了 1 至 2 年,這個時間上的空窗期,等於給了建商、代銷等從中做價的空間;至於對消費者來說,如果沒有「預售屋即時登錄」的規定,消費者要等到房屋交屋後,才知道 2 年前自己是不是已經成了建商抬價的冤大頭。

看的更遠些,預售屋制度其實只有在中港台三地才有的售屋方式,以目前台灣的法令,允許建商在取得建照執照後,就可以一面蓋房子,一邊賣房子,這樣的制度如果在房地產未來一片光明的背景下,消費者理論上是可以用現在比較便宜的價格,去買進未來預期會漲價的房產,也可以在合法範圍內,依據自己的居住需求,跟建商討論調整部分室內裝修內容的客變權力,並且監督建商施工時期是否有依圖施做;對於建商來說,預售屋制度如果搭配購屋者分段付款機制,則可以大大減輕開發商的資金壓力,理論上是個可以雙贏的機制。

但如果未來房地產市場價格下行機率較高時,此時如果能掌握充分價格資訊的消費者,不會想要用目前比較高的價格,去買一個交屋時市價可能已經下修的物件;但從建商的角度來看,越是不景氣的市場,越需要儘早從客戶端收到資金,所以建商更為傾向採取預售屋的制度,甚至拉長預售屋銷售時間,期盼能在開工前,能儘量拉高物件的銷售比例,在買賣雙方需求不同調的前提下,即時透明的預售屋即時登錄,等於給了消費者比價與掌握交易行情的利器,如此一來建商拉抬價格的空間就會被壓縮。

此外,預售屋制度等於是消費者在還沒完全看到房屋成品時,就必須付錢給建商的制度,先天上消費者就必須承擔比較多的風險,所以如果從保護消費者立場出發,如果政府連個「預售屋即時登錄」這種資訊透明化的基本公平都走的步履闌珊,那乾脆廢除預售屋的售屋方式,要求建商一定要在取得使用執照後,才能對外販售房產物件,這應該可以大大減少過去因為預售屋制度,而衍生出一堆的房產交易糾紛;也可以藉由拉高建商的財務門檻,淘汰一些財務狀況不佳的建商,避免消費者再度遇到建商蓋一半跑路,物件成為爛尾樓這種欲哭無淚的情形。

最後還是要提醒一下,確認區域房屋行情,跟確認自己的購屋預算額度一樣重要,千萬不要讓購屋後的房貸,吃掉家庭超過 1/3 以上的月收入,就算全球可能一步步走向低利率為主的經濟型態,不用擔心房貸會因為升息而攀升,但光是看著房屋市價不停下跌,繳給銀行的貸款卻一毛都沒少,心理跟財務上的壓力,恐怕會引發家庭成員的負面情緒,讓買房變成夫妻間失和的主因,這就真的得不償失了。

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