看好2020房市  科達推「適住宅」  鎖定小宅換屋族

科達機構董座賴建程。(圖/科達機構提供)
科達機構董座賴建程。(圖/科達機構提供)

科達機構董座賴建程憑藉市場敏銳度,一路從工作室、旅遊業、房仲走向建築開發商,他從房仲經營角度觀察中古屋邏輯,認為房地產量比價先行,今年買賣移轉棟數至少破 30 萬棟;並直言今年不只首購宅,舊市區的換屋宅將成主流,科達機構則鎖定中小坪數的「適住宅」推案,以區隔市場不同屬性。

賴建程分析,房仲經營者看房地產、量比價先行,買賣移轉棟數忠實呈現市場概況。2016 年是實施了 5 年的奢侈稅落日的一年,實價登錄接續上路,加上信用貸款、建商土建融限制,以及房地合一稅檢討聲浪不斷,都大幅影響當年買賣移轉棟數、全年僅 24.5 萬棟,成為建商推案最少的一年。

2017 年開始,買賣移轉棟數每年都微幅增加 2 萬棟,2019 年接近 30 萬棟,賴建程強調,2020 年勢必突破 30 萬棟,保守估計 30 萬至 32 萬棟之間。至於價格部分,考量整體經濟發展不能違背市場性,價格仍舊持穩、變動不大。

關於產品屬性,賴建程認為,雖然全台灣自有住宅率超過 8 成,但全台超過 1 半老屋、換屋需求強;但家庭結構改變下、人口沒有增加而購屋戶數增加,換句話說,就是父母子女不再同住,換屋不再只是小換大、大樓換透天趨勢,取而代之的是住的近,好照應。因此,同社區不同戶、父母幫忙小孩下訂的現象逐漸增多。

有鑑於此,他建議在市中心有老屋的民眾,可以將中古屋賣掉,買外圍區段同社區不同棟、同棟不同層的建案,舊換新來提升生活品質。

預售市場的推案布局方面,賴建程觀察,2020 年開始,房地產不會再一味推小宅,中坪數、或中大坪數會變多,舊市區換屋潮會開始出來。坪數與總價仍是主流需求,柯達機構將會推出,介於過去 25 坪以下的小三房與 45 坪大三房之間,強調更佳的生活尺度,訴求每房均有對外窗、雙人房,甚至邊間可以擁有前後陽台的住宅設計。