〈房產〉北台灣房市 宜蘭、新竹預售屋建案比新成屋還便宜

北台灣房市出現宜蘭、新竹地區預售屋建案比新成屋還便宜。(鉅亨網記者張欽發攝)
北台灣房市出現宜蘭、新竹地區預售屋建案比新成屋還便宜。(鉅亨網記者張欽發攝)

據市調機構統計,北台灣各縣市預售屋比新建屋建案貴的縣市,分別有台北市、新北市、桃園市與基隆市,但宜蘭和新竹地區的預售屋建案則普遍比新成屋便宜。其中,以宜蘭地區價差最大,新成屋均價比預售屋貴逾 1 成以上。

住展企研室經理何世昌指出,在很多人眼中,預售屋類似房地產的期貨,賣的是未來的價格,所以成交行情比成屋高。事實上,預售屋究竟有沒有比新成屋貴、兩者價差多大,其實與當地消費者接受度和景氣強弱關聯性較高。

由住展統計 2019 年 11 月預售屋、新成屋成交均價,資料顯示以台北市預售屋建案均價達每坪 86.9 萬元,比新成屋建案每坪高出 3 萬元,其中價差約 3.6%。

何世昌指出,因台北市消費者普遍能接受預售屋,且投資、置產買盤的比例又比其他縣市高,預售屋均價大多都比新成屋貴約 10-15% 左右,但今年來因景氣持續好轉,先前走勢疲軟的新成屋價位反彈強勁,拉近與預售屋的差距。

何世昌指出,按過去慣例來看,現在北市預售屋比新成屋價差不到 5%,實在罕見,而近 10 餘年來只發生過兩次,一次發生是在 2013 年至 2014 年上半年,另一次則是今年下半年。

新北市 11 月預售屋建均價為每坪 40.1 萬元,較新成屋建案貴約 4.2%。新北市歷來預售屋與新成屋價差極小,通常只有 1-3%左右,目前價差逾 4% 屬於極端值,原因可能與景氣好轉與台北客買盤大量湧入有關。

何世昌分析,雖然新北市也屬於大台北生活圈,但新北市的趨勢卻與台北市不同。在景氣低迷時,新北市以剛性需求為主力,他們較偏好新成屋,此時新成屋價位多高過預售屋,如 2015-2017 年都是如此,但價差極小。景氣轉好時,投資、置產需求出籠,再加上台北人大量湧入新北市買房子,此時預售屋價格會高於新成屋。

此外,統計顯示,北台灣價差最大的宜蘭地區,預售屋比新成屋便宜約 13%。由於宜蘭在地的購屋族對於新成屋接受度較高,所以大多數時候新成屋的價位都比預售屋貴;只有在大多頭時期,因大台北投資性資金轉進宜蘭,才會有預售屋價格比成屋貴的情況發生。但近幾年來宜蘭房價低迷,外來客銳減,現在宜蘭房市大多靠在地人捧場,成屋較受青睞,價格自然比較好。

何世昌進一步表示,建商若推新成屋這種先建後售的模式,購地與興建的資金多要自籌,資金成本與壓力較高。反觀預售屋模式是先讓消費者幫忙支付部份興建費用,能夠降低建商資金成本,售價理應相對便宜。但因預售屋擁有前期付款輕鬆的優勢、且有炒作脫手的時間與空間,售價普遍就會高於新成屋。在景氣好的時候,大台北預售屋很難有便宜貨可以撿,消費者可能要挑選銷售多年的成屋案,才有比較大的議價空間。

 


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