【國泰投顧】全球不動產:「價值」「成長」機會兼具

※來源:國泰投顧

面對中美兩國貿易戰一波未平一波又起,景氣不確定性大增,投資人目光焦點重回穩定性較高的不動產證券化信託基金 (以下簡稱 REITs)。國泰投顧指出,全球各區域的景氣復甦力道不一,各類型不動產的基本面不盡相同,不論從價值角度或成長性來看,都具備相當多的投資機會,建議透過全球式的佈局會是較佳之策略。

■一樣世界兩樣情 各類 REITs 子產業折溢價幅度大不同

以美國市場為例,根據 S&P Global Market Intelligence 針對美國 152 檔 REITs 的統計,截至 2019 年 8 月底為止,股價與持有物業淨值之間呈現 7.2% 的折價;細究各子產業,醫療保健及自助倉儲是溢價程度最高者,分別達到 26.0% 及 24.4%,而區域性賣場、林木、辦公室三個類股,目前折價幅度均超過 20%,受到線上零售的競爭而節節敗退的區域性賣場類股,折價幅度達到 44%。


由於個別企業之股價與其持有物業淨值之間的折溢價空間,可透過主動選股,提高創造報酬之機會。像是在不動產領域以價值投資聞名的摩根士丹利投資管理就認為,美國整體 REITs 產業個股評價差異大,團隊認為最有吸引力的是專精紐約市辦公室的公司,這類股票截至今年 7 月底折價 32%,由於公開市場與私有市場之間評價差異大的情形持續,預期會看到更多私有化的動作。

■利用低利環境 不動產公司在資本市場動作頻頻

國泰投顧表示,隨著股價翻揚及利率走低,美國 REITs 業者也透過發行股票或債券積極向市場籌資,用以改善財務體質或業務擴張。根據美國不動產投資信託協會 (Nareit) 的統計,2019 上半年,美國 REITs 企業合計發行價值 192 億美元之股票,已超過 2018 全年之股票籌資金額。依此速度預估,2019 全年的股票籌資金額可望創下歷史單年新高,股票籌資熱絡,充分反應出企業及投資人對不動產前景之看好程度。除了發行新股募資外,不動產業者也積極發債,金融風暴後致力降低財務槓桿,整體產業負債淨值比降至 50% 附近,債務到期期限由平均 60 個月延長至 80 個月。


此外,利率走低有助於不動產業者減少利息支出並提升獲利。像是 9 月初美國最大的零售不動產業者賽門物業 (Simon Property Group) 就成功向市場發行 35 億美元的債券,用以提前償還債務。根據 Nareit 統計,依市值計算,至今年第二季為止,美國 REITs 產業中共有七成公司獲信評機構慕迪 (Moody’s) 或標準普爾 (Standard & Poor’s) 投資等級的評等,高評等對於企業在當下低利環境中進行籌資可說是如虎添翼。
國泰投顧指出,股價與持有物業淨值之間有相當大的折價幅度,顯示評價為市場所低估,除了私有化或併購之外,部分美國 REITs 企業也進行股票回購 (share repurchase),對股價形成一定支撐。根據 S&P Global Market Intelligence 統計,今年第二季美國 REITs 產業合計買回價值 7.27 億美元的股票,其中買回動作最為積極的三個類股,分別是飯店、區域型賣場、通訊。

展望後市,參考仲量聯行 (JLL) 今年第二季的調查報告,全球辦公室的空置率來到 10.8%,創下 2009 年金融風暴以來首次低於 11% 的紀錄。以區域來看,美國及歐洲的辦公室空置率均下滑(分別來到 14.5% 及 5.8%),亞太地區則是持平(10.3%)。全球 30 個主要城市的 A 級商用辦公室租金成長率仍是穩定介於 3.5%~4% 之間,JLL 也預估年底前此一態勢不會改變。零售業方面,雖然受到線上購物的衝擊,不過美國零售業物業空置率仍在 5%,零售物業管理業者努力提高民眾至實體店面購物之動機,像是增加餐廳、電影院、健身房,甚至虛擬實境體驗館等,讓商場或購物中心能夠吸客。而工業物流相關不動產持續看好,則是受惠電子商務及供應鏈結構性改變。

國泰投顧認為,各區域不動產之供需狀況不同,像是歐洲雖然景氣復甦力道疲弱,但歐洲地區工業類不動產第二季租金成長率年增 2.8%,創下 2008 年 3 月以來最大增幅 5。建議投資人選擇全球化佈局各類型不動產之基金,以兼顧成長與價值之題材。

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