【國泰投顧】掌握低利環境下的不動產投資商機

隨著中美兩國針對貿易戰持續交鋒，全球金融市場在 2019 年的波動性明顯上升。具備穩定現金流及高股利特性的不動產證券化信託基金 (以下簡稱 REITs)，在主要央行紛紛改採寬鬆貨幣政策、拉低指標債券殖利率的帶動下，REITs 再度獲得市場青睞，今年以來(至 9/17) 為止，美國 REITs 指數上揚 24.59％，高過同期間美國標準普爾 500 指數 19.9% 的漲幅。

本次美國景氣已創下歷史景氣擴張最長紀錄，達到 122 個月之久，愈來愈多人開始擔心景氣來到末升段，應該如何因應，國泰投顧建議，在景氣循環末升段，可增加 REITs 到投資組合中，不但可以提高防禦性，也有機會參與各類型不動產的穩定收益，在低利環境下爭取好一點的報酬。

■美國 REITs 在景氣循環末段表現明顯優於大盤

根據 Cohen & Steers 的研究，1991 年至 2018 年期間，美國 REITs 在景氣擴張循環末期，年化報酬率達 7.1%，贏過美國標準普爾 500 指數的表現 (平均下跌 0.2%)2，在擴張初期及中期，REITs 的表現也都優於大盤，即使是經濟衰退，REITs 仍有一定下檔保護的作用，國泰投顧分析，這是因為不動產擁有實質資產，紮實的獲利，具備良好的防禦特性，加上多數類型的不動產，其租約都是長期的，因此景氣變動對於這類提供物業出租的業者影響有限，再加上法令要求其獲利至少 9 成需以股利形式配發給股東，因此這類公司向來是高股利的代表。在市場波動之際，REITs 通常能發揮下檔保護之功能，像去年第四季美股大幅修正，美國標準普爾 500 指數單季下跌 13.5%，而美國 REITs 指數跌幅約大盤的一半 (下跌 6.7%)。

■不動產的獲利相對平穩

簡單來說，當景氣不好時，一般民眾可能少買一件衣服、不買智慧手機、不換新車，但不管是個人或公司，租用各類型的不動產 (辦公室、購物中心、住宅、自助倉儲、工廠等等) 都得按時繳房租，這也是為什麼 REITs 受到景氣循環的影響較小。當然不可否認的是，REITs 各子產業中對景氣的反應不盡相同，仍需精挑細選，才能提高勝率，像是飯店是以日為單位來出租，而電信塔多是 25 甚至 30 年的長期租約，去年第四季這兩類不動產類股的股價表現就大不同，美國飯店類股在去年第四季共下跌 20.5%，而受惠長期通訊需求的電信塔類股，其股價甚至逆勢上揚 3.6%。

■不甩中美貿易戰　REITs 鹹魚大翻身

今年以來 REITs 再獲市場青睞，股價強勢噴出，國泰投顧分析，過去幾年在景氣復甦主升段，投資人較偏好成長性高的個股，尤其是科技公司，因此 REITs 產業的股價近三年表現明顯不如大盤。由於市場避險情緒隨著貿易戰及經濟走緩的疑慮持續上升，加上美國十年期公債殖利率持續走低，拉開美國 REITs 股利率與美國十年期公債殖利率之間的利差，1995 年至今 (2019 年 8 月底為止)，美國 REITs 股利率與美國十年期公債殖利率之間的平均利差為 127 個基本點，目前兩者利差超過 250 個基本點。此外，市場多預期聯準會未來仍有降息空間可期，增添 REITs 的投資吸引力。

由於美中貿易戰打打停停，兩造爭議不時對金融市場造成影響，而美國標普 500 大企業中，除了公用事業外，不動產產業是海外營收佔比最低者 (僅 18%)，也因此在貿易戰紛擾之中，基本面穩健的 REITs 產業異軍突起，股價不太受影響，呈現小碎步方式緩步上攻。

展望後市，國泰投顧建議在景氣末升段階段，不妨增加像是 REITs 這類具備穩定收益的商品至投資組合中，在未來市場波動行情中，能藉由其穩定收租之特性，抵禦部分景氣下行之風險，而利率走低已是不可避免，REITs 高股利之特性，未來可望形成股價之支撐。

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