房市漲幅趨緩 中國半數城市持有房產面臨虧損

陸股券商中泰證券近期發布最新研究報告指出,在房價漲幅小於持有成本的情況下,目前中國有一半以上城市的持有房產,正在虧錢當中。

中泰證券宏觀分析師梁中華表示,過去 10 年,中國房地產的年化平均報酬率約為 14%,其中純粹來自租金的回報非常少,大部分房產市場租金回報率都在 3% 以下,因此投資房產的報酬,主要來自房價的大幅上漲。

中國各城市租金收益率皆不高 圖片:中泰證券
中國各城市租金收益率皆不高 圖片:中泰證券

然而,近幾個月來,各級政府持續收緊房貸政策,導致中國房價漲幅逐漸放緩。根據中國國家統計局數據,2019 年 7 月,中國 70 個大中城市房屋數據再顯低迷,上漲城市個數較上月減少,從 6 月份的 63 個降至 60 個。

梁中華表示,在持有房產成本相對高,而房價漲幅又趨緩的情況下,投資房產者基本上只能虧錢。他以上海為例,若只論居住用途,則每年上海住房帶來的租金收益只有 1.6%,在房價不漲反跌的情況下,恐導致每年 0.4% 虧損。

(圖:梁中華宏觀研究)左:上海持有房產之收益 右:上海持有房產之成本 圖片:中泰證券

而雖然中泰證券認為中國半數以上城市持有房產正面臨虧損,但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,仍必須考慮房子的保值、居住等附加功能,若房價增幅超過地方生產總值增幅,就不算虧錢,目前中國很多地方房價增幅皆超過此標準,無法僅用數據判斷是否虧錢。