中國修正土增稅法 會計師提醒三大關鍵影響稅負

中國土地增值稅日前公布，完成第一階段的公開徵求意見，會計師提醒，影響土地增值稅負多寡取決於三大因素，包括：核算單位定義、成本歸屬與成本分攤等，但目前法規仍缺乏詳細規範，後續有待觀察。

中國土地增值稅從 1993 年開徵以來，近期頒布法令修正意見徵求，並在日前完成第一階段意見徵求，KPMG 安侯建業聯合會計師事務所 China Practice 會計師劉中惠表示，土增稅表面針對房產移轉利益課稅，但卻是以「每個房地產項目」為核算單位，不像企業所得稅針對公司每年賺取利潤課稅。

劉中惠指出，以目前土增稅課稅項目來看，如果房地產只有某部分發展項目賺錢，但另有虧損項目，會因項目無法盈虧互抵，發生利潤不高但卻要繳納巨額土增稅的窘況。

KPMG 安侯建業聯合會計師事務所 China Practice 協理任之恒指出，房地產開發需要長時間經營，目前法規所徵管程序，要求納稅主體「分期」進行土地增值稅清算，換言之，每期項目成本都要獨立核算。

任之恒舉例，以融資成本來說，通常發生在房產開發初期，這將產生前期增值低估但後期增值高估的情況，尤其土增稅採超率累進制課徵，也就是增值越高稅率也越高，因此成本核算失衡將導致房地產商負擔高額土增稅。

此外，另一項導致土地增值稅高負擔的原因竟是藏在「優惠政策」裡，劉中惠說，依現行規定，普通住宅的轉讓增值率不超過 20% 可免徵土地增值稅，但所謂普通住宅定義，是指按一般民用住宅標準建造的居住用住宅，目前大部分地區規定室內面積不超過 120 平米或建築面積不超過 144 平米。

任之恒建議，可利用重新檢查成本核算，例如將室內裝潢費用或高級建材做直接歸屬與普通住宅做區隔，藉此平衡普通住宅與其他部分的增值率，可有效減輕土地增值稅稅負。

KPMG 表示，此次徵求意見稿對於先前常見爭議問題仍未有明確規定，其中普通住宅優惠政策，徵求意見稿僅規定地方政府可決定對普通標準住宅增值率未超過 20% 者免徵土地增值稅，或將目前由稅務機關進行清算審核並告知納稅人結果的做法改為納稅人自行完成清算的處理方式，這些都會讓納稅人面對不確定性稅務風險。