東京不動產女王廖惠萍：誰說房地產只能賺利差

文．洪寶山

「華麗的跌倒，勝過原地的迴旋。」人生沒有白走的路，每一步都是一次的寶貴經驗。上述是東京不動產女王廖惠萍無時無刻提醒自己的一句話。原先從旅行社負責人跨行至不動產業，曾在日本經營咖啡廳，樣樣都能創業成功的她，如今已在東京的不動產市場上擁有九年的豐富經驗。廖惠萍針對目前低迷的投資景氣市場中，台、日兩地的房地產市場差異性，以及未來二○二○年東京奧運能否影響當地不動產市場有著相當獨特的見解。

故事要從二○○八年說起，自身經營旅行社的廖惠萍，與一位長期往來日本的老客戶聊天中得知，日本房地產市場投報率竟能高達一○％以上，但是這位老客戶也透露出因語言隔閡無法和當地人細部溝通，遲遲無法簽約的懊惱，因為好奇心驅使，沒想到也就此開啟廖惠萍在日本不動產市場的投資歷程。

台日房地產「屬性」大不同

投資房地產不外乎是從中賺取獲利，但是兩地的投資方式不盡相同。廖惠萍提出投資客在市場中可賺取獲利的來源有二：一、投資利差，二、房客租金。但是魚與熊掌不能兼得，她說，在台灣房產市場獲利多以「投資利差」為主要目的，因為國內租金投報率較低，但有循環的市場波動之說。然而，日本房地產市場以現今的狀況來說，「收租金」為獲利來源是較合宜且穩健的投資方式。

廖惠萍談論自身經歷，過去有筆大額資金，若是投資台北地區約一百坪的物件，每月預估收租可到三十萬日幣。但是同樣一筆金額，投資在東京世田谷區，相較於台北市大安區，可買進三層樓，一樓租給便利商店，二樓租給 Docomo，三樓租給診所，分散出租，每月可達四百萬日幣，相當於一百二十萬台幣。由此可見，日本收租市場的獲利比起台灣還是略勝一籌。

因此，廖惠萍強調選擇對的物件，分散資產賺取租金獲利，日本是佔有優勢的標的。她舉例，與世界各地比較，從過去房市泡沫崩跌下來後，至二○一二年日本房價有上漲的跡象，但基期還是相對低，她說：「租金投報率若能維持四％至五％就是不錯的標的物。」而日本特殊的民族性成為她投資當地房地產的考量項目之一，如：房客較少有滯納房租，會維護住所的完整性及應有的制度規範…… 等，以上條件使她較為安心出租給租屋者。

然而，廖惠萍透露兩項投資日本不動產前的小心機，首先，確認購屋者是自住或投資，若是投資為主，投資客必須注意以下幾點：第一，買小不買大，因為坪數越小，坪效就越高。同樣一筆錢，若出租間數越多，投報率也相對提高。第二，兩國民眾對於坪數大小的觀念不同，台灣人認為七坪的小套房過於狹小，但日本人並不全然同意。第三，日本是極為依賴大眾交通運輸工具的國家，與台灣相比，日本人認為步行十分鐘至捷運站是很方便了，但台灣人並不這麼認為。因此，兩國民族意識不同，挑選投資標的就有所差異。

日本「房屋稅制」三階段  「購入」、「持有」、「售出」

身為海外投資客，在進入日本市場前，必須了解當地的房屋稅制。廖惠萍歸納出三階段，第一階段，購入時的「契稅」。與台灣類似，但必須繳付兩種，一種為「不動產取得稅」，是投資者取得房產時產生之稅金，另一種是「登錄免許稅」，就是投資者已將權狀登記下去保留所有權之稅金。且稅率依據每三年當地的房地產現狀、成交價做調整，但除了以上，還必須加入仲介費、印紙代等費用。因此，初期的購買成本需準備物件成交價之費用近一○％左右。如成交價一千萬，就必須再準備額外的八十至一百萬作為成本項目之一。

第二階段，持有時必須繳交的「都市計畫稅」及「固定資產稅」。類似台灣的房屋稅及地價稅，日本都稅局約在每年五月至六月的期間發送稅單，一般稱之為「固都稅」，廖惠萍偷偷透露，為了體恤人民的經濟壓力可分為四期付款，可見日本稅金與台灣稅金相比高出許多呢！

再者，投資客所有的租金收入納為「所得稅」，所得稅的計算公式為「淨所得 × 稅率」，而淨所得 (C)＝租金收入(A)－成本經費(B)。此成本經費如：固都稅、管理費、修繕費等各項支出。也就是說，若(B) 數值提高，(C)數值就會減少，等同於投資客須繳的所得稅亦能下降。廖惠萍偷偷透露，多數人認為日本所得稅率高，但他們在成本經費 (B) 的認列標準也較寬裕，如何讓成本經費提高也是投資者須衡量的一環。

第三階段，出售時的「讓渡所得稅」，過去日本深受房地產泡沫引發的巨大影響感到畏懼，為提防短期進出房地產市場提出相對應政策，五年之內出售，須繳付「讓渡所得稅 ×30%」的所得稅，若是日本居住者還須繳付「讓渡所得稅 ×10%」的都民稅。非居住者則毋須給付。但五年之後出售，只需付出一五％的所得稅。用意就是希望民眾能長期持有，而非短期炒作房地產。

此時，廖惠萍特別提出台日兩地大不同的出租方式。台灣可在線上的租屋網張貼資訊，或者尋找仲介公司，只是一旦成交後，就極少數與仲介再次聯繫。但是海外置產不一樣，房屋一旦有任何的狀況，不是海外投資人能即時處理的，必須透過仲介管理公司來幫投資人處理解決。因此，嚴選仲介管理公司是極為重要的功課，投資人一旦付出仲介費，該公司就必須認真的維護房東與房客之間的權益。

2020 年東京奧運即將登場   「奧運」與「房地產」的羈絆

投資人最關心的時事─2020 東京「奧運」，廖惠萍提出以下個人觀點，首先，舉辦奧運能帶動國家公共建設，國內相關工程因此增加，如：新建羽田到新宿的鐵道路線。從中提升勞動人口之就業率，若人民到達一定的消費水準，國內物價就會上漲。如今，日本的消費稅也將在今 (二○一九) 年十月從八％預計調升為一○％，表示所有原物料將會上漲，此刻，身為火車頭工業的房地產自然而然會上升。從二○一三年國際奧會宣布日本東京取得 2020 奧運主辦權至今，房價確實是上升的。

再來，二○二○年後，日本房地產是否因奧運結束而下跌？廖惠萍亦有另一套看法。她從過去歷史分析，奧運在世界各國舉辦過後，房價都因此上漲，但未因結束而下跌，如北京、英國等。而日本在廖惠萍眼中，亦是抱持著保守及穩健的心態來看待，她認為選擇一個安全穩定且能保本的標的物，就是長期持有、收取租金。但現今誰也說不準，因此，她建議尚未進入市場保守的投資客，暫時先觀望市場整體動向，因為目前不是進入日本市場的時機點。

以上是廖惠萍從零基礎一路學習至今，分享給大家的經驗。「分享」是她最大的信念，「執行」則是她成功最主要的關鍵。不論是在經營旅行社、從事房地產及經營咖啡廳等，她的中心思想永遠離不開「同理心」，也就是換位思考，注意客戶所有需求。即使不做任何行銷宣傳，客戶都會上門。

最後，她謙虛地表示自己不是創業成功者，但她發覺現在的年輕人很聰明會思考多層面項目，但唯一缺乏的是「執行力」，光說不練或不願意離開舒適圈的人是無法體會開花結果的喜悅。所以，她也鼓勵所有年輕人勇敢踏出自己的第一步，因為失敗也是滋養成功的養分！

來源：《理財周刊》 981 期
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