港資高價標雙子星+都更條例三讀通過 海悅爆發力強

位於台北車站旁的雙子星聯合開發案歷經 5 次流標、3 任市長,終於在最近由港資南海控股以 600 億元高價 (遠超過底價 300 億元) 取得最優申請人資格,預定今 (2019) 年 3 月底前與廠商簽約,2025 年預計可完工營運。雙子星案超高價標出,除了讓附近有推出建案的基泰 (2538) 身價上漲之外,受惠最高的應該是擁有台北舊市議會地上權開發的地產代銷及開發龍頭海悅(2348)。

台北舊市議會不但鄰近六鐵共構的台北車站,更坐落在忠孝東西路、中山南北路的交叉口三角窗,附近還有台大醫院及行政院、立法院等政府重要機關,也鄰近總統府,是台北市最重要的交通樞紐,每天車流、人流高達數十萬到百萬,地理位置優於雙子星。

海悅透過轉投資的金毓泰,在 2017 年標下台北舊市議會地上權約 2025 坪,得標後馬上引來日商主動合作,目前已簽約,金毓泰將興建 2 棟地上 18 樓、地下 5 層的商業大樓,其中 6~18 樓由三井不動產以租賃方式經營管理飯店,並預計在 2020 年正式營運。

姑且不論開發利益多大,就以地上權來看海悅的價值,金毓泰持有原舊市議會地上權約 2025 坪,以目前附近行情價每坪地上權接近 800~1000 萬元計算,金毓泰持有該筆地上權最高就值 200 億元,海悅直接持有金毓泰 5% 股權,換算價值高達 10 億元,海悅股本 8.56 億元,每股值 12 元,若扣除去年購置時成本 1.43 億元,潛在利益高達 8.57 億元,每股潛在利益仍然超過 10 元。

此外,海悅受惠台商回流豪宅代銷業績創望,可望推升去年獲利大噴發,法人估去年 EPS 挑戰 5~6 元歷史新高,今年現金股利可達 4 元,目前殖利率超過 9%,展望今年,更將代銷領域延伸到中南部。法人預估,海悅今年接案量將逾 1100 億元新高,其中包括台中「忠泰老佛爺」、高雄「興富發愛河案」、土城「大同莊園」2 期等,將成為貢獻今年代銷業績的主要動能。

除了代銷營運從北向南拓展之外,立法院會上週三讀通過《都市更新條例》修正草案,法人預估海悅透過轉投資金毓泰更廣泛布局雙北的都更開發、招商大商機,預估未來幾年 EPS 皆能維持 5 元左右水準,目前帳上現金超過 1 個股本,在公司採取高現金股利政策下,未來幾年每年現金股利應能維持 4 元左右水準,殖利率超過 9%,不受中美貿易戰等外在變數干擾,可望成為台商返台資金避風港。

技術面來看,壓縮整理近尾聲,日 KD 剛從低檔形成黃金交叉,若能帶量突破季線 46.7 元的季線反壓,並進一步站穩 50 元,或將是波動攻勢發動的領先訊號。