美國房貸利率觸及8年高點 申請率跌至十八年新低

美國樓市的憂慮已經越來越明顯了。

據美國抵押貸款銀行協會（MBA）公布的最新數據顯示，隨著再融資市場崩潰，美國房貸利率已升至 8 年新高，抵押貸款申請數據上周更是跌至 18 年來的最低水平。房貸利率攀升令原本有意添購新屋的人萌生退意。

2018 年第三季，全美房價中位數為 25 萬美元，年增率上漲 6%，是平均薪資增速（3%）的兩倍。從 2012 年第一季觸底以來，美國房價中位數累漲了 76%，同期的平均周薪漲幅僅有 17%。這令房地美首席經濟學家 Sam Khater 此前社交媒體上表示：「隨著房價走高，美國借貸購房者要喘不過氣來了。」

富國銀行最新結果也表明，樓市危機信號在不斷加重。一個前瞻性指標顯示，美國第第三季住房貸款總額已經從第第二季的 670 億美元下滑至 570 億美元，年增率下跌 22%，至 08 年金融危機以來的最低水平。

可是即便如此，抵押貸款利率仍然在走高，引得住房市場進一步疲軟。這背後與聯準會緊鑼密鼓的升息腳步不無關係。

9 月 27 日凌晨 2 點，聯準會貨幣政策會議宣布，升息 25 個基點至 2-2.25% 區間，創 2008 年以來最高，符合市場預期，這是年內第三次升息，也是 2015 年 12 月聯準會開啟本輪升息周期以來的第八次升息。

聯準會提供的點陣圖顯示，聯準會官員對 2018 年年底的聯邦基金利率預測中值為 2.375%，與此前 6 月一致，這意味著聯準會今年還將升息 1 次。市場普遍預期，下一次升息時間或在 12 月。

隨著聯準會多次升息，美國整體利率環境趨緊，住房抵押貸款利率也呈現出攀升勢頭。市場數據顯示，上周，美國 30 年期固定抵押貸款利率從 5.11% 升至 5.15%，創下 2010 年 4 月以來的新高。市場數據還顯示，在 2008 年金融危機爆發前的大部分時間裡，美國房貸利率徘徊在 5% 至 7% 之間，但對於習慣以 4% 或更低利率獲得抵押貸款的美國購房者來說，接近 5% 的貸款利率讓他們猝不及防。

華爾街日報評論稱，30 年期固定房貸利率若「破 5」，將嚇跑很多住宅買家，加速美國樓市下行趨勢，進而影響更廣泛的經濟領域。目前房貸利率上漲，同時大部分地區房價也在漲，一些經濟學家認為，售房者可能不得不降價，因為買家在高利率環境下越來越買不起房。樓市表現也通常是利率走高如何影響宏觀經濟的先導指標。

房貸數據與技術公司 Black Knight Inc. 統計發現，如果 30 年期固定房貸利率達到 5%，有資格獲得再融資並能從中受益的房主將縮減至 155 萬人，較年初數據深跌 64%，也是 2008 年以來最少。

諾貝爾經濟學獎得主、著名經濟學家 Robert Shiller 最近指出，當前房地產市場疲軟表現與十年前次級房地產泡沫破滅之前的市場高位十分相似。

這位曾預測 2007-2008 年經濟危機的經濟學家還對雅虎財經表示，目前的數據已經顯示出了衰弱的跡象，「房地產市場確實有一個動力因素，但我們現在看到這個動力在削減」，「如果市場下跌，它可能會帶來另一場衰退。住房市場一直是經濟活動的重要組成部分，如果人們開始對住房市場感到悲觀並且不願意購買，那麼建築工作將會減少，這可能成為另一場經濟衰退的結果」。

路透也指出，2005 年左右臭名昭著的美國房地產泡沫以及隨後的次貸危機是刺激 2008 年更廣泛金融危機的關鍵因素。對房價的投機狂熱、抵押貸款超出長期融資能力，以及最終借款人的違約浪潮，都威脅到了一些主要金融機構的償付能力，並最終反過來導致了股市崩盤和全球金融危機。