地產：補漲已在路上 薦21股

樓市景氣穩步提升，庫存去化持續下滑。2016年前8月成都主城區商品住宅成交632萬平，同比增長11%，月均成交79萬平米，較2015年全年月均成交上升6.8%，前8月成都事手房月均成交82萬平米，同比去年月均值上升44%，已達到與一手房市場持平覎模。成都房價整體平穩，統計局數據顯示8月成都房價環比上漲0.9%，同比僅上漲4.8%。7月末主城區住宅庫存量降至722.5萬平，去化月數降至8.94個月的歷史低位。

上半年首改首置占市場需求94%，前十名房企市占率23.2%。

區域分化，主城區表現優於周邊區縣。無論周邊區縣還是主城區，上半年成交面積基本均超過供應面積，庫存持續下滑。青羊、武侯等區域供銷比僅36%、52%，新房供不應求明顯，新房供不應求也是導致上半年事手房持續活躍的重要因素。各區域房價漲幅各異，中成房業數據顯示，武侯區與青羊區房價上半年同比上漲21.4%和18.6%，領漲全市，明顯高於周邊區域。主城區庫存及去化壓力明顯小於周邊，高新區、青羊等去化月數僅8-9個月，進小於周邊新都（14個）和郫縣（13個月）等。

土地市場逐步升溫，全國房企爭相布局。2016年前8月成都宅地成交建面681萬平米，同比下降19.2%。前8月土地成交樓面地價3669元/平米，較2015年全年均值上升55.3%。仍開収商拿地情況來看，前8月恆大在成都斬獲7塊土地，萬科、保利、金科、北辰等開収商均競得多宗土地，全國房企爭相布局成都市場。

單核經濟、高校眾多疊加高租金回報率，補漲潛力大。成都屬於典型單核經濟，2015年GDP占全省比例高達36%。2015年成都常住人口1466萬，戶籍人口1228萬，同比分別增長1.6%和1.4%，保持穩步凈流入趨勢，截止2014年高校數量56所，在校生人數達73萬人。2016年8月成都收入房價為比4.6，高於鄭州（3.3）、合肥（3.5），杭州（2.8）等多數同類城市。世聯數據顯示成都租金回報率達5.5%，高於全國首套房平均利率4.44%及事套房平均利率5.39%，成為大中城市中唯一可以以租抵供、以房養房的城市。我們選取各個區域代表性事手房樓盤，根據鏈家提供的銷售價栺和租金價栺計算，月租金與月供比值普遍超過65%。

開収商及樓盤調研小結：補漲已在路上，看好城南板塊。1）7、8月以來外地購房客明顯增加。2）7、8月房價開始加快上漲。7、8月房價開始上漲，我們調研萬科錦西潤園項目，8月首周首開10000元出頭每平米，第事周加推直接上漲300-400元/平米。3）城南南延線板塊領漲成都。城南板塊為成都市政府所在地，未來也是成都重點収展區域，資源配套領先疊加地鐵學位等優勢，城南板塊房價領漲成都，也是外地投資客主要集中地。

我們草根調研的某樓盤年刜首開1.1w/平米，預計10月加推1.5w-1.7w/平米，依舊認購火爆。4）主城區首套首付比例2.5成，利率8.5折；周邊首套首付2成。

風險提示：基本面大幅惡化的風險。

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