行壓力測試重啟,房價下跌會否重創銀行業

近日，銀監會再次重啟銀行壓力測試，要求各家銀行根據市場發展和信貸風險變化趨勢，重新定義重度壓力情景的房價下跌幅度，調整為房價下跌50%。此次測試主要關注地區為房價上漲過快、潛在跌幅較大的多個一線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等地。據了解，本輪壓力測試尚未涉及河北。

首輪測試讓人心安

自今年4月新一輪樓市調控以來，與房地產業密切相關的銀行業到底能承受多大的壓力成為人們普遍關心的話題。今年5月，銀監會就要求商業銀行開展房地產貸款壓力測試，分析不同壓力情景下，房地產貸款所受到的沖擊。測試分為輕、中、重三種不同壓力情景，分別指全國房地產價格平均下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108年基點的情況。

從第一輪測試的結果來看，似乎銀行業受到的沖擊并不是太大。即使在最重的假設壓力下，樣本銀行房地產不良貸款率也才只上升2.2%，稅前利潤下降20%。交行、工行建行、招行、民生等各銀行可容忍的下跌極限分別為30%、35%、37%、40%，46家農村商業銀行將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

一些業內人士告訴記者，房價平均下跌30%是首輪測試中設定的極限，但這一設想成為現實的可能性是“微乎其微的”，“如果是京滬深等漲幅過高的一線樓市還有這種可能，但要讓其他二、三線城市的房價也下跌30%，幾乎是不可能實現的。”

省會一位房地產業內人士也為記者算了一下，假設在石家莊房價平均下跌30%的話，一環線以內的房價將從目前的每平米5、6000元下跌到3、4000元，也就是回到了3、4年前的水平上，“對購房人來說，確實很誘人，但是事實上呢，有幾個人會相信石家莊的房價再次回到3年前的水平？”基于此，目前在房地產業和銀行業內，主流的觀點是認為下半年房價肯定會跌，但跌幅并不會太大。

為何啟動新一輪測試

就在第一輪銀行壓力測試結果公布之后，質疑聲四起，大多數批評者認為銀行業所依據的指標過于理想化，一旦房價下跌，也許后果并不是銀行想得那么簡單。

一位省內銀行業人士告訴記者，從日前公布的7月份數據來看，下半年房價下跌已成必然，而政府也一再重申了調控絕不會放松的態度，問題是房價究竟會下跌多少？這誰也無法預測，但有必要作出最壞的打算，由于第一輪測試被認為“過于樂觀”，因此銀行會才會重啟第二輪測試，其目的就為最壞的可能性作準備。

此外，樓市與股市也有相似性，作為資本市場的組成部分，其上漲與下跌都有非理性的成分，“漲的時候要漲過頭，跌的時候也要跌過頭。”因此，這次一線城市的房價下跌預設50%的極限幅度，就是希望進一步測試銀行在這種極端情下的房貸壓力。

從6、7月的數據來看，房價下跌趨勢已很明顯，7月份房地產投資環比下降30%，銷售面積下降15%，銷售額下降19.3%，用任志強的話來說，銷售額下降已經預示著價格開始下跌了。