解碼"最牛信托"37%高收益

近日，一款名為“國開城市發展基金集合資金信托計劃”的房地產信托產品吸引了市場關注。其推介資料顯示，該產品預計年收益最高可達37%，憑此高企的收益預期，該產品被市場稱為“最牛信托”。不過業內人士表示，該類產品主抓一級土地市場，高收益并非主觀臆測。此外，據證券時報記者調查，除了國開行這只“國家隊”基金，民間資金也盯上了一級市場這塊蛋糕。

據記者了解，國開基金信托號稱是國內第一只城市發展基金，投資范圍是以城市開發為主，配套基礎設施建設、二級開發為輔，基金總規模為500億元人民幣，預期年化收益率達20%~37%。

據百瑞信托某分析人士介紹，這款產品參與的是一級市場平整類的工作，其本身利潤已經奇高。以通州為例，假如目前一級市場平整（包括征地補償、拆遷安置、土地平整）的成本約每平方米1000元，待地方政府“賣地”進行二級市場轉讓時，其每平方米收益能達4000元~5000元。即使剔除與地方政府分成部分，實現30%~40%的投資收益目標仍是綽綽有余。

據記者調查了解，不少民間資金也已盯上一級土地市場平整這塊蛋糕。盛諾金馬世杰表示，目前他也在設計一款類似的城市發展基金，主要進行一級市場的平整。實際上，目前進行這種開發確實有其市場，且區別于目前正處于嚴控中的二級市場開發。

馬世杰介紹稱，由于城市發展需要，地方政府需要資金去進行一級市場平整。原來這塊業務一直都是大的地產開發商或者地方政府企業如城投公司來進行，但因目前整個房地產市場低迷，開發商和城投公司又都缺少資金，民間資金剛好可以填補上這一缺口。

當然，二級房地產開發市場的風險也在基金管理者的考慮之內，不過馬世杰認為，他們目前所做的投資，受二級市場影響的因素還在可控范圍內。

首先是進行平整后的土地，由地方政府賣地后不一定進入住宅市場，可做旅游地產、商業地產等的選擇。

其次，城市發展基金實際上也是基于對政策因素的有效評估。城市未來發展的目標是十分明確的，但現實情況卻是地方政府缺少資金。“民間資金如果把握住這些結構性機會，其利潤空間還是比較客觀的。”馬世杰認為。