調整規劃成開發商囤地避風港 誰給樓市調控效果打了折

北京中關村（000931）科技園區內千畝囤地9年 溢價遠超70倍

近日有媒體報道，一外資企業在中關村科技園區豐臺園“囤地”9年，面積超千畝，但此地的開發商卻沒有受到任何處罰。相反因為長期的“囤地”，該片土地的溢價在4年前就達到了70倍，升值幅度之大確實讓人驚嘆。而這也再一次把“囤地”的問題擺在了所有人的面前。

更改規劃拖延開工時間

開發商的慣用伎倆

根據國土部規定，土地閑置滿一年但不滿兩年，需按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿兩年、依法應無償收回的，將無償收回，重新安排使用。這本是一條十分嚴厲的治理開發商“囤地”的措施，但是因為種種原因，真正被征收土地閑置費或被收回的寥寥無幾。

而在這種種原因中，主動更改規劃則是被開發商們運用最多的一個。因為根據規劃部門的工作流程，開發商在提出修改規劃申請后，必須經過最少30天的公示，向社會征求意見，而無論最終能否獲批，都給了開發商拖延工期的理由。

以中關村科技園區豐臺園超千畝的閑置土地為例，2001年，中關村科技園區豐臺園因“二期產業基地”征用了豐臺六圈村2475畝土地建設總部基地，用于高科技產業。然而，9年間絕大部分變成了寫字樓和酒店，但仍有大片土地上面至今荒草叢生。而對于撂荒的原因，豐臺園管委會的解釋就是因為進行規劃調整。

此外，已經登上國土部囤地黑名單的泛海建設（000046），2004年取得的4塊土地就是因為三次更改規劃以至于直到現在也沒有動工。而該公司發布《澄清公告》就稱，雖然2004年已取得四塊用地的《國有土地使用證》，但因為教育配套、加強土地綜合利用等原因，四塊地在2005-2010年間，經過了三次規劃調整，三次均拿到了新的《規劃意見復函》。泛海建設還表示，四地塊未能按原計劃開工建設主要是因為項目功能、規劃調整所致，不存在被政府收回的風險。

而曾經轟動一時的廣渠路15號地拖延開工時間的手法則更為典型。面對即將到來的開工大限，以40.6億元拿下該地的方興地產申請調整該地塊規劃，目標包括兩項，第一項是高度調整，將原來60米的建控高度調整為80米，將原來80米的建控高度調整為100米；第二項是將綠地和建設用地的位置在綠地面積不變的情況下進行調整。隨后盡管北京市規劃委員會對上述申請予以否決，但該地塊卻憑借“因為改規劃無法及時開工”的理由，堂而皇之地避開了開工大限。

顯然，無論是故意為之還是確有所需，調整規劃已經成為開發商將項目延后開工的最合理理由，而這也讓國土部管理土地閑置問題的很多規定形同虛設。

更改用地性質與容積率

調整規劃成開發商手中王牌

除了拖延開工時間換取土地升值外，調整規劃的另一大作用則更加受到開發商的青睞。

例如上述提到的豐臺園的總部基地項目，該項目當初取得土地均為工業用地性質，但2005年4月18日，國美置業公司以8.05億元的價格從北京市土地儲備中心競拍獲得上述2475畝土地中的179畝，用來建設一個大型的購物中心。顯然，用來建設一個大型的購物中心的土地必定是一塊商業用地，那么當初以工業用地性質征收的土地是如何轉變成商業用地的呢？

顯然，又是調整規劃起了作用。因為如果以工業用地性質出售，價格會很低。而要實現工業用地到商業用地的轉變，只需要規劃部門改變規劃即可。按照相關規定，買賣雙方不可以自行交易改變規劃后的土地性質。通常的做法是，由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲后拍賣。

而經過改變規劃等一系列操作后，工業用地價格立即成倍上漲。國美置業拿下該地塊的單價為每平方米6750元，而根據當年征地協議顯示，豐臺園獲得六圈村2475畝土地的總價款為15900萬元，相當于每平方米96.3元，與6750元有逾70倍的差距。調整規劃的獲利程度可見一般。

事實上，很多開發商敢于高價拿地的一個原因就在于拿地以后可以進行項目規劃的調整。一個開發商不久前就曾告訴記者，他兩年高價拿下的一塊土地，如果不更改規劃，按照拿地的樓面單價，即使該區域房價再上漲30%，也是肯定賠錢的。所以借助調整規劃更改容積率就成了他那段時間最為忙綠的事情。而如果不是能調整規劃更改項目容積率，他也不會出如此高的價格拿地。

所以，如今的調整規劃已經或多或少的成為了開發商囤地套利的“避風港”，而有關部門如果不就相關規劃問題做出更具體的要求，相信上述發生的問題在今后還會源源不斷的出現，樓市調控的效果也必將有所折扣。