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預期收益20%~30%:最牛房產信托瞄準土地一級開發

鉅亨網新聞中心2012-01-14 03:02

[目前的土地出讓金收入屬于預算外收入，地方政府擁有支配權，但是如果此后財稅體制改革，這只基金就將面臨政策風險]

預計年化收益20%~30%，總募集規模500億元人民幣，首期募資101億元人民幣；基金運作期限8（6+2）年——“國開城市發展基金”（下稱“國開基金”）成為史上募資規模最大、期限最長的房地產信托之一。

預期年化收益約為20%~30%

101億元，這一遠遠超出一般房地產信托的募資金額，在國開基金較強的股東背景下迅速募集。其中由國家開發銀行全資子公司國開金融出資49.95億元，中海油旗下中海信托和中石油旗下昆侖信托分別通過信托計劃募集24.975億元，思科出資1億元而迅速募資101億元，這還僅僅是首期，該基金此后還將陸續募集近400億元的總資金。

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除了龐大的規模外，高企的預期收益也讓這只基金成為業內焦點。國開基金信托端投資人的預期年化收益約為20%~30%，期限長達8年。而一般房地產信托能夠達到13%的收益就已經算是不錯了。

根據信托推介材料，國開基金投資領域以土地整理為主，配套基礎設施建設、房地產開發為輔。

為何這只產品的收益率會大大超出此前房地產信托的收益？

“國開基金的產品模式已經不同于此前的房地產信托，之前的產品本質上都是貸款類產品，而這只產品更接近于股權類產品。”上海一家信托公司的產品設計人士告訴第一財經日報《財商》記者。

此前的房地產信托產品一般由信托計劃作為LP，而項目公司作為GP，但兩者是同股而不同權，信托計劃只獲得一定的融資收益。這類產品也被業內認為是“假股權真債券”。目前一些規模較大的信托公司也在嘗試向股權類產品轉移。

“基金類產品是以后房地產信托的發展趨勢，不過現在這類產品的市場接受度還不高，在當前地產調控的環境下，投資者能夠接受的很少。也正因為如此，不少產品還是會做結構化的設計，一旦產品產生了損失，將首先損失劣后級資金的出資。”啟元財富產品經理范曜宇告訴記者。

國開基金的信托設計中，國開金融出資49.95億元，作為劣后資金只有當整個基金算術平均年收益率超過16%時，國開金融才參與分配。

“這么做的好處是增厚了產品的安全墊，投資者利益得到了某種程度的保護。”范曜宇告訴記者。

對賭土地升值

該基金的盈利模式也與之前的房地產信托不同，一般的房地產信托主要從事房地產二級開發，取得的收益是開發和出售樓盤的收益。而國開基金主要從事土地的一級開發，即“項目公司或子基金主要對城市發展新區新增建設用地進行投資，并通過土地整理拍賣、出讓收益取得的收入扣除相關稅費后，返還給合資公司，實現盈利。”

“土地一級開發其實就是政府在土地拍賣之前做土地出售前的前期開發。這種開發一般都要和政府合作，由開發商和政府成立一家項目公司，政府以土地入股、開發商以資金入股，在土地拍賣之后雙方再按照股份進行分成。”上海乘星行行銷服務機構總經理李驍告訴記者。

而一位房地產投資人士認為，如果按照歷史經驗，這個收益的測算并不夸張：“一般來講土地一級開發的利潤率可以達到50%。多數情況下都是政府下屬單位做，投入資金量小，開發面積小。而有的情況下，如果所需要的資金量很大，或者是政府做不好，就可能會引入外部開發商。對于政府來說，引進資金可以擴大投資額，擴大開發面積，招商引資成果就顯著了，尤其是在這個案例中，由于國開行的背景，它們還提供配套貸款，這又使得資金的利用率變高了。”

記者了解到，作為國開基金的主要出資人，國開行還給出2倍于資本金的配套貸款。

不過，在2011年多塊土地頻頻流拍加大市場對于土地一級開發的擔憂。

“二級開發市場肯定會收縮，從需求來說，肯定是下降的。還要看項目所在區域的土地供應量，比如未來幾年，當地政府財政吃緊，那很可能會加大土地供應量，而且是急著賣，土地價格下來是很快的。”上述房地產投資人士告訴記者。

另外，一些房地產業內人士認為這只基金的收益建立在和地方政府的密切合作上，目前的土地出讓金收入屬于預算外收入，地方政府擁有支配權，但是如果此后財稅體制改革，這只基金就將面臨政策風險。

流動性是軟肋

“我倒覺得這只基金最大的問題是產品的流動性，8年的期限，而且投資額這么大，要是中途需要用資金怎么辦？”一位業內人士告訴記者。

對于1~2年期的產品來說，這并非是一個嚴重的缺陷，但是對于一只投資期限長達8年的產品來說，缺乏流動性則至關重要。

其實，不能上市交易，是目前房地產基金發展的主要掣肘。由于不能上市交易，如果信托投資者想要中途退出，一般的做法是私下找到交易對手，出讓交易權。但是比起上市交易來，這種退出方式顯然缺乏流動性。

國開基金也顯然想在流動性方面找到突破口。

產品計劃書中寫道：“投資者認購信托產品的同時將自動成為北京金融交易所（下稱“北金所”）特別會員，并可隨時向昆侖信托和北金所提出收益權轉讓申請，其間無封閉期。”

“問題是信托產品并不能在北金所掛牌交易，而只能是在那里發布賣出的信息，而即便如此，從以往的案例看，交易量也是非常小的。”該業內人士告訴記者。

記者了解到，去年年底北金所成立了一個信托產品的交易平臺，該平臺目前正處于測試狀態。