北京房山800套限價房"雪藏"疑云

5月19日，位于北京房山區長陽鎮的“中鐵建長陽國際城”項目工地上，01、02和08號地塊的建筑物都蓋到了7層，雖然施工進度一樣，命運卻迥然不同。

01和08號地塊上建設的1594套房源開盤當日就銷售一空，由于這是全國第一個“限價商品房”項目，開發商在拿地的時候就承諾項目售價在12500元/平方米，比周邊項目低5000元/平方米，熱銷并不意外。

不過，這一項目02號地塊上建設的800套房源卻沒有開盤。記者查詢到該項目預售方案中標注：“暫不具備銷售條件”。項目施工進度一樣，而且排隊購房者高達9000人以上，緣何1/3的房源被“雪藏”？

各執一詞

5月18日下午，記者來到位于北京市房山區長陽鎮的長陽國際城售樓處，此時距其開盤銷售已經過去一個多月。售樓大廳只有零星購房人和工作人員在忙著完成簽約手續。

在一層售樓處的左邊張貼著已經告罄的01地塊和08地塊的住房和車庫的認證和簽約情況，其中，01地塊的住宅和車庫均已認購完畢，08地塊僅余車庫還有小部分未售出。

記者還注意到，01和08地塊預售所需的“五證”都已齊備，唯獨02地塊缺少《商品房預售許可證》。

據在場的銷售人員解釋，01地塊的1-5號樓和08地塊的11-17號樓已售罄，但02地塊的6-10號樓則遲遲未收到預售許可證，不知何時可以開盤，但是三塊地的工程進度是相同的。

記者從北京市住建委了解到，該項目1-17號樓均為限價商品房，02號地塊的800套房源也包括在內。

中鐵建長陽國際城項目是北京市首個在售的“限房價、競地價”試點項目，該項目銷售限價為1.25萬元/平方米，而周邊同質商品房價為1.5萬-1.8萬元/平方米，比市場價低了大約20%。

按計劃，中鐵建長陽國際城項目本應提供2394套限價商品房，項目開盤時，排號人數超過了9011人。而由于有800套房源處于“不具備銷售條件”狀態，實際只有1594套房源開盤。

北京市住建委有關負責人此前對媒體表示，上述800套房源沒有銷售，是因為開發商沒有向建委申請預售證。

然而，中鐵建長陽國際城一位銷售人員向記者表示，該項目為代理銷售，開發商對于回籠資金要求很高，從2010年5月拿地，到2011年4月15日開盤銷售，項目建設進展過半，這都是開發商急于回籠資金的表現，開發商不主動申報預售證的話十分蹊蹺。

此前有媒體報道稱，中鐵建公司人士預期該項目建設回報率在10%，由于中鐵建資金充裕，如果能在拿地6個月之內開盤，回報率會超過30%。

不過，“快進快出”，發揮央企資金和建設優勢的想法，很快被現實擊碎。該項目預售證真正拿下來，已經是2011年4月份，同時，北京市出臺房屋銷售資金監管辦法，要求預售資金進入專戶監管，不能直接給開發商。

一位接近該公司的人士透露，這樣一來，中鐵建長陽國際城項目利潤率可能低于10%。何況目前還有800套房源無法銷售。

上述人士稱，如果再拖下去，中鐵建長陽國際城項目可能面臨虧損。由于是限價房，“早賣晚賣都只能賣12500元/平方米，為什么不早賣呢”？

該人士透露，房山區政府認為當地需要限價商品房的人也很多，由于該項目價格相對便宜，很多回遷的居民都找區政府要房，房山區政府與北京市住建委還在就此事溝通。

不過，房山區政府辦公室并沒有對此予以證實。

限價商品房的尷尬

限價商品房不同于其他保障房，其本身性質是商品房，僅僅是對銷售價格進行了限制，一般低于周邊區域房價20%-30%左右。北京本地戶籍和外地戶籍在北京繳納滿5年社保或提供納稅證明的可以申購，首次在北京購房的和申報北京保障性住房的家庭優先選房、購房。購買該房屋的家庭，需要承諾2年內不上市交易。

限價商品房是北京市試水土地“招拍掛”改革的重要內容。中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示，通過限定房價競爭地價，是為了防止開發商惡性競爭，抬高地價和房價。

據記者了解，目前北京市限價商品房項目達19個，而且后續出讓土地當中，也有配建和專門建設限價商品房的地塊。

不過，中鐵建長陽國際城項目的投放，似乎并沒有對當地的地價和房價上漲起到明顯抑制作用。

此前，房山區長陽鎮的成交地塊的樓面地價從2009年底的3000元/平方米，暴漲到9000元/平方米，上述中鐵建長陽國際城的樓面地價為6095元/平方米。

就在中鐵建長陽國際城項目對面的萬科長陽項目，由于拿地較早，樓面價與中鐵建項目相若，但是其售價一直維持在1.6萬-1.8萬元/平方米之間。該項目銷售負責人表示，中鐵建長陽國際城項目房源少，僅有1000多套，而且購房人多，高達9000多人，那么多人都買不上限價房，不會對區域房價和地價產生多大影響。

長陽地區的首開、首創等開發商的項目，均價也都穩定在1.7萬元/平方米左右，沒有因為中鐵建長陽國際城項目投放而發生變化。

據北京中原地產統計，北京調控政策出臺近一年來，北京區縣房價唯一沒有環比下降的就是房山區，尤其是長陽鎮。這使得限價商品房項目入市，以抑制房價和地價上漲的目標頗顯尷尬。

實際上，自從北京市開始推限價商品房以來，就遇到過多次尷尬。2009年2月，受國際金融危機影響，北京房價曾出現大幅下滑，當時北京擬建的限價商品房定價已經超過了市場價，為此，北京市政府在一個月內，連續召開多次會議，討論限價商品房問題。

北京昌平北七家的限價商品房項目正遭遇這一尷尬。該項目擬限價是13500元/平方米，但是，目前周邊同類房價才13000元/平方米左右。如果售價低于限價，開發商將虧本，而如果高于周邊市場價，則根本賣不出去。

鄒曉云等專家表示，北京推出的限價商品房用地多數處于郊縣，雖然這些地方是房價上漲的熱點，但是遇到調控的時候，也是房價下降的重點區域，在這些地區建設限價商品房，對抑制整體市場房價意義不大，而且還可能遇到限價高于市場價的尷尬。

更為重要的是，限價商品房由于價差利益明顯，如果地方政府將其當作“福利房”、“內部房”的話，則會成為腐敗滋生的根源。

鄒曉云強調，限價商品房是一種稀缺資源，價格低于周邊房價，如果監管不嚴，就會造成權力尋租。

中鐵建長陽國際城項目尷尬，或有望為限價商品房規則的完善，市場調控機制的完善發出警示。