長三角今迎「地王日」徐家匯中心地塊衝擊全國總價紀錄

每經記者 沙斐 發自上海

今天（9月5日）將是長三角的「地王日」，起拍價高達175.26億元的上海徐家匯中心地塊、起拍價97億元的杭州華家池地塊，以及蘇州金雞湖地塊都將於今日集中出讓，上海、杭州、蘇州的「地王」紀錄將有望同時刷新。即使3地塊都以底價成交，成交額亦將接近300億元。

其中，徐家匯中心地塊將衝擊上海乃至全國總價「地王」，杭州華家池地塊和蘇州金雞湖地塊將分別衝擊當地總價和單價「地王」。

愛建證券分析師左紅英向《每日經濟新聞》記者表示，「地王日」說明房企還是不太缺資金，很可能會讓監管層對於房企再融資再度比較謹慎，極有可能延後考慮。

港企搶灘一線城市中心地塊

上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱上海規土局）7月19日發佈了預申請公告。據悉，地處徐家匯城市副中心的徐家匯中心項目地塊出讓面積為99188.80平方米，建築面積為58.42萬平方米，起始總價為175.26億元，用途為商辦、餐飲旅館業用地。

至8月8月，該地塊預申請人共有4人，但其中兩名預申請人在16日之前申請退出，即該地塊最終只有兩名預申請人入圍。據媒體報導，該地塊最終的兩名潛在買家分別是新鴻基、九龍倉－恆基聯合體；申請退出的則是太古地產和怡和-置地聯合體。

同策諮詢研究中心總監張宏偉分析認為，對於帶有經營性質的市中心優質地塊的敏感度，港資地產商的行動速度明顯快於內地房企。以徐家匯中心地塊為例，其首先被新鴻基地產、香港怡和、恆基兆業、香港置業等這些港資房企搶先了一步。最終入圍的兩個潛在買家也被港資企業搶得先機。

徐家匯中心項目地塊被認為有望衝擊全國總價「地王」。目前全國出讓總價最高的是廣州亞運城地塊，由富力、雅居樂、碧桂園聯合體於2009年末以255億元競得，該地塊的起始價為165億元。

同樣在今日出讓並有望衝擊「地王」的，還有杭州華家池地塊以及蘇州金雞湖地塊。

杭州華家池地塊包括3宗相鄰地塊，總建築面積63萬平方米，起拍總價約97億元，用途為商住。據杭州當地媒體報導，綠城、融創、濱江、萬科、世茂、綠地等房企已經報名。值得注意的是，融創昨日剛以超過7萬元/平方米的樓板價拿下北京農展館地塊。[NT:PAGE=$]

有統計顯示，目前除了廣州亞運城地塊，成交總價在90億元以上的只有兩宗，分別為上海外灘國際金融服務中心地塊（92.2億元），以及長沙新河三角洲地塊（92億元）。若杭州3宗地塊打包出讓，則將成為當地總價地王。

此外，蘇州工業園區亦推出編號為蘇園土掛（2013）06~07號地塊的住宅、商服用地，容積率為1.01~1.05，起始總價共計約26.9億元，起始樓板價約8738元/平方米。

張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，在市場基本面逐步好轉的過程中，中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融資渠道的企業等龍頭開發企業看好這些地塊的推出，一定程度上會導致「地王」現象的集中出現。從趨勢來看，優質土地資源有向龍頭開發企業不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著土地市場集中度的提高而逐漸提高。

「聯合拿地」將成主要特徵

徐家匯中心最終或由品牌房企以「聯合體」的形式抱團拿下。杭州華家池地塊的出讓也可能會讓房企之間由競爭轉為競合，最終以聯合拿地方式獲得。

此外，今年6月27日，重慶江北區溉瀾溪組團G分區G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地以底價53.72億元成交，樓面單價4342元/平方米，由萬科和保利聯合摘得。

張宏偉認為，樓市常態化調控的市場背景下，聯合拿地的開發模式逐漸盛行。聯合拿地本身就是市場資源優化配置，規避投資風險的市場行為。

據悉，前兩年一些「地王」如廣州亞運地塊，證大外灘地塊等項目均為幾家開發商共同拿地共同開發的合作開發模式。時至今日，大多數合作開發讓這些企業的「地王」繼續生存了下來。

在激烈的市場競爭環境和樓市調控的背景下，房企由競爭轉為「競合」，各個開發企業背後各地產大佬既龍爭虎鬥，又合作相互借力，為了拿地獲得今後開發收益也好，為了上市融資也好，為了合理配置公司資產也好，未來房企之間通過收購、參股、控股等強強聯合的方式，即使政策在「土地拍賣」開發環節上有諸如保障房配建、配套等指標限制，各方也可規避投資開發風險，優化市場資源配置。

近期，多家房企密集拋出再融資方案，大型房企及中小型房企齊上陣。據媒體報導數據，截至9月3日，滬深兩市已有21家房企拋再融資計劃，其規模也增加至530億元。

不過業界認為，從當前市場表現來看，房企由於流動性相對寬裕，土地及商品房市場表現已比較活躍。房企再融資並不是那麼容易就開放的。